19日，國家統計局發(fā)布5月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落，其余大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降或漲幅回落的城市個(gè)數有所增加。這意味著(zhù)，在調控持續兩個(gè)月后，房?jì)r(jià)明顯企穩。
業(yè)內人士表示，兩年前領(lǐng)漲的一二線(xiàn)城市從2017年5月開(kāi)始逐漸進(jìn)入調整，樓市分化進(jìn)入新周期。預計三四線(xiàn)城市領(lǐng)漲今年樓市下半場(chǎng)，而4季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據的漲幅很可能降至個(gè)位數，整體市場(chǎng)將出現平穩降溫。
統計局數據顯示，同比方面，15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平，5個(gè)城市漲幅在0.5%以?xún)取?/div>
交通銀行金融研究中心數據顯示，5月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數平均環(huán)比增長(cháng)0.75%，較上月漲幅微增0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中一線(xiàn)城市增速繼續大幅下挫，二線(xiàn)與上月增速基本持平，三線(xiàn)城市漲幅繼續擴大。房?jì)r(jià)同比連續第五個(gè)月放緩，收窄至9.68%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，5月，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策效果繼續顯現，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩定。
從整體來(lái)看，5月70個(gè)城市中，新建商品住宅同比漲幅較4月相比有29個(gè)城市回落，二手住宅方面，有18個(gè)城市較4月回落。
值得一提的是，一二線(xiàn)城市同比漲幅回落尤其明顯。據統計局測算，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續8個(gè)月回落，5月比4月分別回落2.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅分別連續6個(gè)月和4個(gè)月回落，5月比4月分別回落0.8和0.5個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年5月北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，4個(gè)城市環(huán)比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，開(kāi)啟近一輪房?jì)r(jià)上漲的拉動(dòng)行情。2016年，二線(xiàn)城市猛漲，成為房?jì)r(jià)上漲的主要動(dòng)力，而進(jìn)入2017年，市場(chǎng)再次出現逆轉分化，由三線(xiàn)城市領(lǐng)銜。
“時(shí)隔兩年，歷史逆轉，兩年前領(lǐng)漲的一二線(xiàn)城市從2017年5月開(kāi)始逐漸進(jìn)入調整，本輪樓市分化進(jìn)入新周期。”張大偉說(shuō)。
5月數據顯示，70大中城市中，20個(gè)城市漲幅超過(guò)1%，4個(gè)城市漲幅超過(guò)2%。具體來(lái)看，蚌埠漲幅環(huán)比上漲高達3.4%，北海環(huán)比漲幅達3.2%，湛江上漲2.6%，哈爾濱上漲2%。
張大偉表示，在嚴格調控下，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市全面處于停滯或者下行趨勢中，上漲城市基本為三線(xiàn)城市和部分西部二線(xiàn)城市。
降溫 北京二手房率先回落
需注意的是，5月數據顯示，部分地區二手房?jì)r(jià)格跌幅超過(guò)新建住宅。從全國數據看，二手房?jì)r(jià)格漲幅也明顯低于新建住宅。
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，北京、天津、石家莊、廈門(mén)、秦皇島、合肥、三亞環(huán)比出現下調。北京跌幅第一，下調0.9%，三亞下調0.5%、天津下調0.4%、秦皇島下調0.2%，廈門(mén)下調0.3%，石家莊、合肥下調0.1%。
張大偉表示，北京二手房?jì)r(jià)格下調0.9%，歷史上第一次成為跌幅第一的城市，從“3·17”調控政策效果看，北京二手房市場(chǎng)全面降溫，調控效果開(kāi)始明顯。數據顯示，5月，北京合計月內二手房住宅簽約僅10801套，而這是最近27個(gè)月的最低值。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析認為，5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，這讓北京成為這波抑制樓市增長(cháng)的排頭兵。二手市場(chǎng)率先出現價(jià)格跳水，并迅速波及新房市場(chǎng)，使得房?jì)r(jià)上漲勢頭被抑制，價(jià)格走勢轉為平穩。她預計，年內北京樓市仍將保持成交下行、價(jià)格穩中走低的市場(chǎng)趨勢。
張大偉說(shuō)，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現明顯的成交下行，新建商品房住宅市場(chǎng)也已經(jīng)連續5個(gè)月低于3000套。但從價(jià)格調整幅度看，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈依然持續，除個(gè)案報價(jià)大跌外，沒(méi)有出現成交價(jià)格大幅變動(dòng)。
而事實(shí)上，除了北京外，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交也出現明顯下降。1至5月，商品房銷(xiāo)售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)14.3%；商品房銷(xiāo)售額43632億元，增長(cháng)18.6%。相比去年4月的高點(diǎn)，兩項銷(xiāo)售指標增速回落幅度分別達22.2個(gè)和37.4個(gè)百分點(diǎn)。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，當前調控政策呈現“限購+限貸+限價(jià)+限售”的“四位一體”嚴控狀態(tài)，各地收緊措施還在陸續推出。隨著(zhù)調控效應持續發(fā)酵，更多緊縮政策的出現和調控范圍的擴容也將在市場(chǎng)預期之中，目前需求趨于觀(guān)望，市場(chǎng)成交增速大幅回落。
風(fēng)向 “抑泡沫”和“去庫存”并行
“雖然調控政策效果已有顯現，但由于部分地區政策執行不嚴，通過(guò)將周?chē)鷧^縣納入統計數據的方法，改變表面數據。因此，泡沫依然在，未來(lái)政策嚴控勢頭難以改變。”有業(yè)內人士表示。
對此，夏丹說(shuō)，5月房地產(chǎn)成交和房企到位資金增速繼續回落，開(kāi)發(fā)投資增速首次“剎車(chē)”。預計下半年，房地產(chǎn)調控政策難有明顯松動(dòng)。
夏丹認為，未來(lái)一方面通過(guò)政策性調控抑制購買(mǎi)端口，另一方面通過(guò)資金調整投資端口。“去年，銀行將信貸資源大量投放到住房按揭貸款上，新增個(gè)人房貸占新增貸款的比重曾一度高達39.2%，出現過(guò)度擴張傾向。今年金融端‘去杠桿’扼住了房貸失控的苗頭，房貸投放額度將在總量控制目標下大幅削減。”
“同時(shí)，疊加市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊下資金成本上升，倒逼銀行以提高定價(jià)的方式重新調配資產(chǎn)。預計今年個(gè)人住房貸款規模和占比雙雙下降，重點(diǎn)地區首套、二套房貸平均利率將明顯上調。”夏丹說(shuō)。
在多重壓力下，四季度房地產(chǎn)或面臨調整。張大偉說(shuō)，從全國數據看，市場(chǎng)整體漲幅開(kāi)始加速放緩，雖然三四線(xiàn)城市繼續高位運行，但整體漲幅將出現下行。預計2017年4季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據的漲幅很可能降至個(gè)位數。整體市場(chǎng)平穩，一二線(xiàn)城市將進(jìn)入調控政策抑制下的“降溫周期”。
夏丹也表示，前5月開(kāi)發(fā)投資自年初以來(lái)首次出現增速回落，房地產(chǎn)投資增速下行趨勢確立。
“商品房成交同比增速下行已滿(mǎn)一年，房地產(chǎn)投資在上半年出現的高增長(cháng)難以為繼。銷(xiāo)售增速的大幅下滑，必然拖累后續開(kāi)發(fā)投資，金融監管的加強和資金鏈的不斷收緊，也將形成硬約束。預計房地產(chǎn)投資增速將呈現‘先揚后抑’的局面，在二季度高點(diǎn)后即將見(jiàn)頂回落。”夏丹認為。
轉自：經(jīng)濟參考報
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