樓市調控再升級 限購能否“限價(jià)”

　　3月15日晚間，南京、青島發(fā)布限購措施，樓市調控進(jìn)一步加碼。據統計，僅今年3月份以來(lái)，就已有杭州、南昌等九個(gè)二線(xiàn)城市的限購措施升級，還有滁州、三亞、贛州等六個(gè)三四線(xiàn)城市出臺新政調控樓市。春節后的短短一個(gè)多月，便掀起了一波樓市調控的“小高潮”。

　　南京等地的限購政策強調，為了貫徹落實(shí)國家因城施策、分類(lèi)調控的要求，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之定位，強化住房的居住屬性。然而，一邊是限購政策，一邊是“瘋狂”上漲的房?jì)r(jià)，新一輪限購能否遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲？

　　限購政策“遍地開(kāi)花”

　　自去年“9·30新政”以來(lái)，熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)趨于平靜，而此前一路蕭條的三四線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市的樓市則迎來(lái)了“春天”。怎奈“春脖子短”，新一輪的樓市調控再度來(lái)襲。

　　記者經(jīng)梳理發(fā)現，除了海南、安徽、山東等省一級政府出臺有各類(lèi)房地產(chǎn)政策外，如今已有不下10個(gè)二線(xiàn)城市出臺了調控政策，其中包括原有調控政策再升級、整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序以及針對土地市場(chǎng)的調整等。另外，還有6個(gè)三四線(xiàn)城市也加入到調控行列中。

　　3月15日晚間，南京、青島接連出臺了樓市調控政策。此前一天的3月14日，贛州市政府辦公廳也印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》。其實(shí)，對于樓市的調控遠不止上述三地，近期，陸續有二三四線(xiàn)城市加入到樓市調控行列中。3月2日，杭州樓市限購再升級，明確暫停對已擁有兩套及以上住房的該市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月8日，南昌市也出臺了相關(guān)樓市調控政策，確保住宅量?jì)r(jià)平穩。3月9日，安徽省滁州市七部門(mén)聯(lián)合發(fā)文調控樓市，強調實(shí)行差別化住房信貸政策。3月12日，三亞市政府也發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》。

　　此外，環(huán)北京區域的樓市調控亦在不斷升級。自3月以來(lái)，環(huán)北京區域限購的城市已有3個(gè)，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區。而在此之前，河北省的三河市、大廠(chǎng)縣、香河縣、固安縣、懷來(lái)縣以及天津市下轄的武清區均不同程度地加碼了限購措施。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團執行總裁丁祖昱分析認為，在這些實(shí)施調控的三四線(xiàn)城市中，涿州和張家口都處于環(huán)北京地區，由于北京房?jì)r(jià)快速上升導致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當地樓市。再加上張家口的崇禮區將舉辦2022年冬奧會(huì )等原因，也帶來(lái)了部分投資客，調控強化亦在情理之中。而涿州宣布限購以及連云港上調公積金首付則應屬于“未雨綢繆”。另外，如今三亞的房?jì)r(jià)也已經(jīng)達到2萬(wàn)元/平方米左右，再加上去年以來(lái)整個(gè)海南樓市的明顯好轉，因此，對三亞樓市的調控也是順理成章。

　　而在亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅看來(lái)，樓市何時(shí)會(huì )出限購政策并不只是局限于某個(gè)時(shí)間節點(diǎn)上，如果近期樓市仍然過(guò)熱，那么政府有可能會(huì )隨時(shí)出臺相關(guān)政策進(jìn)行收緊。

　　堅持住房屬性

　　自去年年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位之后，住房的居住屬性就變成了熱點(diǎn)話(huà)題。

　　為了貫徹落實(shí)這一方針，近期就有多個(gè)城市接連發(fā)布了限購政策。其中，15日晚間由南京市政府發(fā)布的最新通知中指出，“為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家宏觀(guān)調控精神，強化住房居住屬性，市政府研究決定，自2017年3月16日起，在現行住房限購政策基礎上做出調整。”而經(jīng)梳理，青島等地的限購政策中也提到了“住房的居住屬性”。

　　專(zhuān)家表示，隨著(zhù)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的“高歌猛進(jìn)”，不少剛需購房者在居高不下的房?jì)r(jià)面前真是“望洋興嘆”。于是，退而求其次，選擇在三四線(xiàn)城市購房。溢出的剛需推高了三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)。

　　據國家統計局日前公布的數據顯示，今年1月至2月，全國商品房銷(xiāo)售面積為14054萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)25.1%，增速比去年全年提高了2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)了23.7%。

　　對此，中金公司房地產(chǎn)分析師張宇判斷指出，此輪銷(xiāo)售超預期主要是來(lái)自三四線(xiàn)城市的強勁銷(xiāo)售貢獻的。對比持續監測的60個(gè)大中城市，預計三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售面積同比增速將在30%以上。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從數據看，一線(xiàn)城市受調控影響，交易量有所降溫，而二三四線(xiàn)城市的表現則超過(guò)預期，投資外溢現象明顯，尤其是一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市出現熱銷(xiāo)，一些樓盤(pán)的外來(lái)投資客超過(guò)了六成。投資需求釋放拉動(dòng)銷(xiāo)售數據，這也是調控升級的重要原因。

　　恒大集團董事局主席許家印表示，應建立房地產(chǎn)的長(cháng)期限價(jià)機制。目前，不少房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市都實(shí)行了限價(jià)、限貸、限購的“三限調控”，但許家印認為，調控的核心機制應該是限價(jià)，而且是長(cháng)期限價(jià)。

　　“限購”能否“限價(jià)”

　　事實(shí)上，經(jīng)過(guò)過(guò)去多年來(lái)的調控，房?jì)r(jià)仍然呈現出向上走的態(tài)勢，那么，此輪調控，房?jì)r(jià)能否走出“越限越漲”的怪圈？

　　在方正證券根據Wind數據整理的46個(gè)三四線(xiàn)樣本城市中，2017年1月至2月三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持了快速增長(cháng)。

　　而在房地產(chǎn)成交量如此快速上漲的背后，一些投資客的身影也“藏”不住了。

　　當一線(xiàn)大城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到普通人可望不可即、投資客也望而卻步的時(shí)候，三四線(xiàn)城市卻成為炒房者的最?lèi)?ài)。相比于一線(xiàn)城市動(dòng)輒數萬(wàn)元一平方米的高價(jià)，這些城市幾千元一平方米的價(jià)格對于投資客來(lái)說(shuō)可謂是“白菜價(jià)”。

　　而對于“三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還能火爆多久”這個(gè)問(wèn)題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“如果說(shuō)信貸有所收緊，那么三四線(xiàn)城市的這個(gè)行情會(huì )很快結束。而如果信貸不收緊，會(huì )一個(gè)又一個(gè)城市地繼續蔓延下去。”

　　此前張大偉也曾表示，2017年三四線(xiàn)城市不會(huì )收緊，還是以去庫存為主。同樣，方正證券首席宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)家任澤平團隊也認為，2017年有望成為三四線(xiàn)城市去庫存的歷史大年。

　　由此觀(guān)之，“限購”到底能否“限價(jià)”現在還得畫(huà)個(gè)問(wèn)號。

　　而限購、限貸等一系列配套措施的出爐，到底有沒(méi)有可能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題呢？

　　對此，清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示：“沒(méi)有達到根本的目的。”李稻葵詳細解釋道：“有些措施短期還不錯，比如說(shuō)限購，短期內會(huì )有用。但是一般來(lái)講，限購政策實(shí)行兩年之后，很多的投資者都已經(jīng)滿(mǎn)足于不限購的條件了。另外，限購政策太硬、太猛，一刀切也會(huì )有誤傷，這個(gè)不行。所以，我認為一定要有一個(gè)長(cháng)期的根本性措施，地方政府必須要拿出相當大的土地財政收入，賣(mài)土地的收入，要成立基金長(cháng)期租給那些中低收入的人群，以此來(lái)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓中低收入人群不再受高房?jì)r(jià)的困擾。同時(shí)，按照這個(gè)方式，也可以讓地方政府化解一部分高庫存的問(wèn)題。”

　　對于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，從調控政策的走向來(lái)看，因城施策仍然是趨勢。不過(guò)，從總體上看，已經(jīng)調控的核心一二線(xiàn)城市不會(huì )存在松動(dòng)的機會(huì )，但今年樓市的政策及市場(chǎng)亮點(diǎn)有可能會(huì )在三四線(xiàn)城市。在核心一二線(xiàn)樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線(xiàn)城市“活”起來(lái)？如何讓三四線(xiàn)城市成為全國樓市平穩健康發(fā)展的平衡器？這些都將成為今年各級政府的重點(diǎn)工作。（付依珞）

　　轉自：中國商報

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