“十一”長(cháng)假期間，全國樓市十分冷清。多家機構發(fā)布的研究數據顯示，近期全國樓市的交易量普遍出現下滑。但值得注意的是，土地市場(chǎng)的狀況與樓市截然不同———在樓市調控的背景下，房企仍愿意花重金買(mǎi)地。相關(guān)統計數據顯示，今年1月至9月，全國多個(gè)城市的土地出讓金仍保持大幅上漲態(tài)勢，土地市場(chǎng)熱度依舊。
資料圖：樓盤(pán)銷(xiāo)售（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 樓市逐漸回歸理性
在樓市調控的浪潮下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。
如今，距離去年各地共同開(kāi)展的“9·30”樓市調控已經(jīng)過(guò)去了一年。據不完全統計，在這一年間中，全國有超過(guò)55個(gè)城市加入到調控行列，累計出臺各項調控措施超過(guò)300次。而在今年“十一”長(cháng)假前，重慶、南昌、西安等多個(gè)重點(diǎn)城市還進(jìn)一步收緊了調控政策以遏制購房者對樓市的非理性投資需求。受此影響，今年國慶黃金周期間多地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)降溫。
根據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據統計，今年國慶長(cháng)假前7天，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國慶長(cháng)假同期相比下跌了76.9%。與此同時(shí)，其他熱門(mén)城市商品房市場(chǎng)同樣保持“冷靜”———“十一”長(cháng)假前7天，上海新房網(wǎng)簽量同比下降了78%、廣州新房成交量同比下降了78%。
而實(shí)際上，全國樓市逐漸回歸冷靜的態(tài)勢在前幾個(gè)月就有所體現。此前國家統計局公布的數據顯示，今年8月全國15個(gè)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的新房?jì)r(jià)格首次出現了環(huán)比零增長(cháng)。而樓市傳統的“金九”旺季同樣風(fēng)光不再———來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統計顯示，今年9月首周，一線(xiàn)城市整體成交量平均環(huán)比下調了20%。其中，北京環(huán)比下調28%，同比跌幅達60%；上海環(huán)比下調22%，同比跌幅為27%。
而上海易居的報告則顯示，去年“9·30”新政后，各地樓市政策持續收緊。限購、限貸、限售、限價(jià)等政策抬高了住房交易成本，使得樓市的交易頻率放緩。“在近一年的樓市發(fā)展過(guò)程中，各地積極堅持房住不炒、因地制宜的調控導向，有效地促進(jìn)了量?jì)r(jià)等指標的平穩回歸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過(guò)去的調控更多的是事后管理，而今年樓市調控更多的是預期管理———在市場(chǎng)出現不穩定因素后提前發(fā)布政策。相比于往年的調控措施，其效果更好。
在樓市調控的浪潮之下，房屋中介群體的調整也從一定程度上反映出樓市已重回理性。
據了解，在過(guò)去這一年里，房屋中介的經(jīng)紀人們正在經(jīng)歷著(zhù)“離職潮”。據麥田房產(chǎn)門(mén)店的一名中介經(jīng)紀人介紹，在工作人員最多的時(shí)期該門(mén)店有近50個(gè)經(jīng)紀人，而現在卻只有30多個(gè)了。事實(shí)上，離市場(chǎng)最近的中介經(jīng)紀人堪稱(chēng)二手房市場(chǎng)上的晴雨表。該職業(yè)薪資主要靠從中介賣(mài)房收益中提成，如今樓市不景氣、交易量上不來(lái)，掙過(guò)了“大錢(qián)”的經(jīng)紀人便作鳥(niǎo)獸散。
而對于樓市后市的發(fā)展，易居研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，目前政策仍在持續收緊，樓市成交的“量縮”階段還沒(méi)有結束，直至明年成交量才會(huì )慢慢筑底。當成交量持續低迷后，成交價(jià)格就會(huì )出現下跌，例如目前北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)。據楊紅旭估計，二手房成交價(jià)格下跌的城市數量還會(huì )進(jìn)一步增加。
土地市場(chǎng)熱度依舊
雖然樓市較為清冷，但這并未反映在土地市場(chǎng)上。中國指數研究院10月10日公布的最新數據顯示，2017年1月至9月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為26384億元，同比增加了35%。其中，住宅用地出讓金總額為21665億元，同比增加了42%。
2017年9月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為4088億元，環(huán)比增加了21%，同比增加了30%。其中，住宅用地出讓金總額為3548億元，環(huán)比增加了25%，同比增加了32%。1月至9月，全國40個(gè)大中城市出讓金過(guò)半數同比增加，其中北京增加得最為明顯，本年度收金總額有望繼2015年后再次突破2000億元；而在同比下滑的城市中，銀川、蘇州降幅超五成，一線(xiàn)城市中深圳、上海入圍。
而縮小范圍來(lái)看，截至2017年9月30日，全國單城市賣(mài)地最多的50大城市，合計賣(mài)地金額達到了刷新歷史記錄的2.4萬(wàn)億元，同比上漲達到了37%。
其中，北京賣(mài)地金額高達1847.4億元，領(lǐng)先于全國；杭州、南京、重慶、上海也超過(guò)了千億元；武漢、蘇州、廣州、合肥、天津、鄭州、佛山、濟南、嘉興、成都等10個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)500億元；累計有40個(gè)城市賣(mài)地金額超過(guò)了200億元。
從溢價(jià)率看，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等一二線(xiàn)城市在2017年的土地溢價(jià)率相比2016年同期有明顯降低，但三線(xiàn)城市的溢價(jià)率則有明顯上升。揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市的溢價(jià)率在熱點(diǎn)城市中排名前十。從同比漲幅來(lái)看，最明顯的城市以三四線(xiàn)城市為主，如菏澤、漳州、無(wú)錫、湖州、滁州、嘉興等。
在樓市調控持續的背景下，為何土地市場(chǎng)交易活躍？張大偉認為，經(jīng)過(guò)持續兩年的去庫存，中國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都處于補充庫存階段，而且房企互相競爭做大，拿地依然是企業(yè)發(fā)展最為重要的路徑。
來(lái)自中原地產(chǎn)的統計數據顯示，今年前9個(gè)月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額為17711.8億元，同比增長(cháng)了48%。其中，拿地支出超過(guò)100億元的企業(yè)有49家，超過(guò)200億元的企業(yè)達到了26家。碧桂園、保利、萬(wàn)科的拿地支出甚至超過(guò)千億元。
未來(lái)土地市場(chǎng)會(huì )怎么走在土地市場(chǎng)仍舊十分活躍的背景下，未來(lái)的土地市場(chǎng)又會(huì )走向何方？據易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯分析，2016年下半年部分熱點(diǎn)城市雖然出臺了控制地價(jià)增長(cháng)的政策，但從全國層面來(lái)看地價(jià)漲幅并未受到抑制，今年前幾個(gè)月全國地價(jià)依舊保持上行的態(tài)勢。據分析，這種情況主要與市場(chǎng)成交較活躍、去年基期值較低有關(guān)。而到了下半年，房企資金面大概率趨緊，三季度出現了增幅持續高位盤(pán)整的情況，四季度增幅或出現下行態(tài)勢。
此外，從上半年出現高價(jià)地的城市來(lái)看，一線(xiàn)城市中的上海、廣州、深圳三地已不再是主角。對此張大偉稱(chēng)，“從最近調控重壓下的樓市趨勢來(lái)看，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市的調控政策非常多，土地溢價(jià)率被各種政策所抑制。此前統計局公布的房?jì)r(jià)上漲城市基本為三線(xiàn)城市，除廣州上漲了1.4%外，其他城市均為之前漲幅較低的城市”。他認為，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市全面進(jìn)入調控周期，房?jì)r(jià)漲幅明顯收窄，土地價(jià)格也逐漸失去了上漲動(dòng)力。
事實(shí)上，就熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)而言，大房企低溢價(jià)成交或成主流趨勢。
以上海為例，在“金九”的前半程，上海已經(jīng)拍出15幅土地，但土地市場(chǎng)并未出現房企“瘋狂”舉牌和頻繁加價(jià)的情況———掛牌價(jià)格的準確把關(guān)及“招掛復合”的拿地制度推動(dòng)著(zhù)市場(chǎng)走向冷靜。之后上海土地市場(chǎng)的“開(kāi)閘”，已是一幅新的景象。
而對于未來(lái)房企的拿地走向，張大偉表示：“今年以來(lái)，全國樓市成交分化顯著(zhù)，一線(xiàn)城市明顯降溫，二線(xiàn)逐漸平穩，三線(xiàn)城市有所上升。房企開(kāi)始集中于部分圍繞一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的三四線(xiàn)區域拿地。預計后續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體市場(chǎng)的調控目標是約束房?jì)r(jià)上漲過(guò)快區域，穩定市場(chǎng)預期。”
另外，此前有數據顯示，今年前8個(gè)月全國283個(gè)三四線(xiàn)城市的住宅用地成交金額達9830.3億元，平均土地成交溢價(jià)率超五成，創(chuàng )下歷史新高。專(zhuān)家分析，受政策和市場(chǎng)因素影響，今年三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍將持續活躍。（張敏 蔣夢(mèng)惟）
轉自：中國商報
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
