2023年市場(chǎng)規模將達到12.8萬(wàn)億元 龍頭房企掘金養老產(chǎn)業(yè)藍海

　　近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)從增量時(shí)代逐步進(jìn)入存量時(shí)代，不少房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商們紛紛謀求多元化運營(yíng)，尋求新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。在這其中，養老產(chǎn)業(yè)一直備受關(guān)注。

　　根據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預計，2019年中國養老行業(yè)市場(chǎng)規模將達6.8萬(wàn)億元，預計2019~2023年的年復合增速約為17.13%，到2023年市場(chǎng)規模將達到12.8萬(wàn)億元。另?yè)秶胰丝诎l(fā)展規劃(2016-2030年)》統計，預計到2030年，中國60歲以上人口將達到3.6億，占到人口總數的四分之一。

　　廣闊的市場(chǎng)前景也吸引著(zhù)各路資本進(jìn)入。據不完全統計，截至目前，包括房地產(chǎn)企業(yè)、險資企業(yè)、金融機構等各類(lèi)資本競相進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)。天眼查數據顯示，目前我國養老企業(yè)已近5萬(wàn)家。自2013年始，我國養老企業(yè)數量高速增長(cháng)。企業(yè)增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆發(fā)式增長(cháng)態(tài)勢。2016年、2017年兩年的增速雖略有回落，但仍保持在50%以上。

　　對于房企布局養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題，日前，綠城中國控股有限公司(03900.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城中國”)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心回應《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)表示，綠城養老服務(wù)集團現運營(yíng)項目10個(gè)，養老機構+醫院總床位2907張，高品質(zhì)會(huì )員制頤養公寓163間，項目涵蓋了養老院、老年公寓、醫院、護理院、日間照料中心、養老養生酒店式公寓、康養小鎮多種類(lèi)型，為各類(lèi)型長(cháng)者提供生活照料、醫療康復、健康管理等服務(wù)。

　　盈利模式待考

　　養老市場(chǎng)在向外釋放巨量需求的同時(shí)，也考驗著(zhù)企業(yè)的運營(yíng)能力。數據顯示，截止到 2018 年末，養老地產(chǎn)的盈利模式始終未得到破解。

　　記者查閱多家較早涉足養老產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)2019年上半年業(yè)績(jì)報告，均未發(fā)現跟養老產(chǎn)業(yè)營(yíng)收相關(guān)的數據。

　　對于公司養老產(chǎn)業(yè)項目的盈利情況，綠城集團相關(guān)負責人回應表示，新開(kāi)的養老項目在一年內可以實(shí)現現金流平衡。

　　“目前養老的融資政策比較寬松，養老機構可以低息抵押貸款融資。綠城養老服務(wù)集團目前以公建民營(yíng)項目為主，資金投入不大，養老項目基本自負盈虧。隨著(zhù)年限增加、入住率提升，后續項目會(huì )逐漸產(chǎn)生盈利。”綠城中國上述負責人表示。

　　值得注意的是，根據同策研究相關(guān)報告，綠城烏鎮雅園項目因其前期規劃有大量養老配套的投入，這部分配套后期需要運營(yíng)維護，然而據悉，大量的養老設施為其運營(yíng)帶來(lái)了巨大的挑戰，每年運營(yíng)虧損幾千萬(wàn)元。另一方面，盡管烏鎮雅園樓盤(pán)成交套數不少，有媒體曝出，項目入住率并不高。前期開(kāi)盤(pán)時(shí)不少投機者涌入，實(shí)際上買(mǎi)房住房者大多并非老人。

　　綠城養老服務(wù)集團總經(jīng)理姜慧日前在接受樂(lè )居財經(jīng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)曾表示，康養如果沒(méi)有房地產(chǎn)做支撐，單獨做養老機構是很難把投資收回的。據姜慧介紹，養老行業(yè)目前基本上分為機構養老和居家日間照料兩種，如果讓企業(yè)投資均覆蓋到是很困難的，只能夠做到盈利運營(yíng)平衡，因此成為盈利方面的一個(gè)痛點(diǎn)。

　　關(guān)于綠城養老項目盈虧狀態(tài)，她指出，綠城養老目前做了很多公建民營(yíng)項目，政府拿地建設好的房子，綠城養老來(lái)進(jìn)行運營(yíng)，這方面盈利可期。她以綠城養老項目蘭亭養老護理院舉例稱(chēng)，該項目已運營(yíng)九年，其盈利模式是可觀(guān)的、可持續的。但如果讓把蓋房子的投資收回來(lái)，是不可能的。

　　今年4月16日印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》，允許企業(yè)在政府監管下設置會(huì )員卡銷(xiāo)售模式。根據綠城中國上述負責人的介紹，綠城也在做這方面的探索。另?yè)榻B，綠城繼烏鎮雅園之后打造的全新高品質(zhì)會(huì )員制別墅組團頤養項目——綠城安吉桃花源項目預計明年5月可以正式營(yíng)業(yè)。

　　上述負責人稱(chēng)，綠城嘗試盤(pán)活現有適合養老的自持物業(yè)作為高品質(zhì)會(huì )員制養老項目，在全國多點(diǎn)布局，實(shí)現一張會(huì )員卡全國使用，為長(cháng)者創(chuàng )造多元有品質(zhì)的頤養生活方式。

　　除了綠城，據悉，去年年度股東大會(huì )時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮對股東問(wèn)及萬(wàn)科養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)表示，萬(wàn)科做的是“養老服務(wù)”，而不是地產(chǎn)。他稱(chēng)，到目前為止，養老業(yè)務(wù)是萬(wàn)科的摸索業(yè)務(wù)。所謂摸索業(yè)務(wù)，坦白講是沒(méi)有找到合適的模式，或許摸索清楚以后才可以突破的業(yè)務(wù)。

　　“現在養老產(chǎn)業(yè)的確沒(méi)有一個(gè)比較好的模式，大家都處在一個(gè)慢慢摸索的過(guò)程中。”盧文曦直言，這可能導致部分項目有所“跑偏”，“比如，有的把它作為一個(gè)散售的市場(chǎng)，將其當成融資工具。目前整個(gè)養老市場(chǎng)本身也在慢慢發(fā)展當中，所以，肯定也沒(méi)有現成的樣本用來(lái)參考。”

　　拾而諾(上海)養老服務(wù)有限公司總經(jīng)理萬(wàn)承銳表示，近年來(lái)，隨著(zhù)扶持政策的密集發(fā)布、各類(lèi)經(jīng)濟主體和各種資金的進(jìn)場(chǎng)，養老市場(chǎng)儼然已經(jīng)發(fā)展成為中低端依靠政府扶持和市場(chǎng)運營(yíng)相結合、中高端完全交給市場(chǎng)的格局。隨著(zhù)政策的逐步完善、市場(chǎng)主體在不斷摸索同時(shí)學(xué)習世界先進(jìn)的管理模式及操作流程，養老已經(jīng)可以用產(chǎn)業(yè)來(lái)界定了。

　　“收益低、生存困難、反向貸款、以房養老等現象都是發(fā)展過(guò)程中的一小步。隨著(zhù)時(shí)間的推移，市場(chǎng)一定會(huì )走向成熟。”萬(wàn)承銳表示。

　　房企扎堆養老產(chǎn)業(yè)

　　在扎堆布局養老產(chǎn)業(yè)的各路資本中，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑具有獨特的代表性。

　　公開(kāi)資料顯示，綠城中國2010年就已經(jīng)進(jìn)入養老地產(chǎn)。2010年，綠城推出位于杭州臨平的綠城藍庭項目中的“頤養公寓”，這成為綠城“學(xué)院式養老”的初步探索。

　　2011年，綠城還正式組建學(xué)院式養老運營(yíng)平臺——綠城頤樂(lè )教育公司，負責在十幾個(gè)城市的綠城社區里開(kāi)設的數十所頤樂(lè )學(xué)院的運營(yíng)管理。

　　談及養老產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)模式，綠城集團上述負責人表示，綠城做了醫養結合及居家日間照料的模式探索。綠城是房產(chǎn)企業(yè)中最早涉足養老產(chǎn)業(yè)的，藍庭護理院既是綠城養老模式的源起，也是國內較早嘗試醫養結合的養老項目之一。 “綠城暖君”作為綠城居家日間照料示范點(diǎn)，探索、創(chuàng )新日間照料與小微養老機構結合的模式。在現階段的日間照料機構普遍沒(méi)有盈利能力的情況下，嘗試與小微養老機構結合，尋找持續經(jīng)營(yíng)發(fā)展的路徑。

　　2016年6月綠城中國收購藍城代建業(yè)務(wù)，同時(shí)將藍城其他業(yè)務(wù)出售予宋衛平。重組后的“新藍城”將主要從事建設管理業(yè)務(wù)，并將接收與該項業(yè)務(wù)有關(guān)的資產(chǎn)、權利、負債及雇員；原有公司“藍城”，將主要從事農業(yè)、養老、小鎮建設業(yè)務(wù)。

　　對于養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)問(wèn)題，藍城集團相關(guān)負責人回應記者采訪(fǎng)時(shí)表示，會(huì )向有關(guān)負責人反映，如有需要會(huì )聯(lián)系記者。截至發(fā)稿，記者未收到回復。

　　與綠城中國養老產(chǎn)業(yè)的探索幾乎同步，從2009年杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)開(kāi)始，萬(wàn)科就已經(jīng)將觸角伸向了“養老”這一藍海。

　　據悉，經(jīng)過(guò)多年的探索，萬(wàn)科已建立起三條養老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)：偏重于照顧半自理老人的城市機構型產(chǎn)品“怡園”、持續照料型的“隨園”以及社區嵌入型的“嘉園”。

　　截至目前，萬(wàn)科養老業(yè)務(wù)已布局16個(gè)城市，共儲備帶床位項目52個(gè)，可提供床位1萬(wàn)張以上，其中已開(kāi)業(yè)項目中床位接近5000張。

　　此外，2017年9月，龍湖集團養老事業(yè)部成立，成為公司最重要的創(chuàng )新業(yè)務(wù)之一。2018年10月，龍湖集團首個(gè)養老項目新壹城頤年公寓在重慶落地并正式開(kāi)業(yè)。而截至2018年上半年，朗詩(shī)綠色集團旗下養老服務(wù)平臺“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和蘇州五座城市擁有38個(gè)項目，共有3263張床位。

　　“對于養老產(chǎn)業(yè) ，肯定是看中它未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，人口老齡化的跡象已經(jīng)越來(lái)越明顯了。伴隨著(zhù)老齡人口逐步增多以及時(shí)代的進(jìn)步和經(jīng)濟的發(fā)展，大家對于養老的思想觀(guān)念也在逐步改變。在這種情況下，養老產(chǎn)業(yè)所面臨的市場(chǎng)空間很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始扎堆養老產(chǎn)業(yè)。（張玉）

　　轉自：中國經(jīng)營(yíng)網(wǎng)

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