今年以來(lái)，全國多地的調控政策不斷收緊，樓市呈現出較為低迷的狀態(tài)。中國指數研究院近日發(fā)布的數據顯示，11月，各線(xiàn)代表城市的成交量較去年同期繼續下降。那么下一步的調控政策將如何發(fā)力，明年的樓市會(huì )是何模樣？
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 調控“辣招”頻出
今年樓市調控政策的嚴厲度與密集度均超過(guò)了以往任何一年。中原地產(chǎn)近日發(fā)布的數據顯示，年內全國已出臺的房地產(chǎn)調控相關(guān)政策措施已接近180次。一系列“史上最嚴”措施接連出臺，調控大網(wǎng)密織。
據中國指數研究院的最新報告分析，2016年“9·30”調控主要集中在一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，而今年出臺調控政策的城市則從東部擴展到了中西部，從一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市擴散到了三四線(xiàn)城市。與此同時(shí)，這一輪調控政策也呈現出新的變化，即對中心城市和周邊城市進(jìn)行同步調控，形成“合力效應”。
截至目前，一線(xiàn)城市已全部執行“認房又認貸”的政策，且非戶(hù)籍人口購房門(mén)檻均提高至5年。多個(gè)城市為杜絕通過(guò)“假離婚”成為“首次購房者”的鉆空子行為，出臺了“離婚一年內申請房貸按二套算”等政策；南京、廈門(mén)、廣州、?？诘瘸鞘刑岢隽?ldquo;新購住房2年或3年內不得再上市”等政策；珠海則將個(gè)別地塊的限售期限延長(cháng)到了10年，從而抑制短期投機需求、穩定市場(chǎng)預期。
易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示：“今年以來(lái)，無(wú)論是一二線(xiàn)城市還是三四線(xiàn)城市，凡是出現脫離居住需求、房?jì)r(jià)漲勢較猛的情況，都會(huì )引發(fā)調控政策的出臺。”
在調控政策持續發(fā)力的背景下，7月21日，住建部會(huì )同國家發(fā)改委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。通知明確，各地要搭建住房租賃交易平臺，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12地作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市，住房租賃的概念隨之“火”了起來(lái)。
“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，是調整房地產(chǎn)供求結構的重要舉措。”365網(wǎng)實(shí)際控制人胡光輝分析，租購并舉是房地產(chǎn)長(cháng)效調控的政策之一。胡光輝進(jìn)一步解釋?zhuān)⒆赓彶⑴e的住房制度、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅可以鼓勵租賃消費、穩定租賃關(guān)系、賦予租房者更多的權利，還可以促進(jìn)良好社會(huì )風(fēng)氣的形成，減少非理性購房需求、延緩提前透支的購房需求，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落。
此外，記者經(jīng)梳理發(fā)現，相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始有序推進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立工作。在金融方面，監管部門(mén)嚴查各類(lèi)消費貸流入樓市，各地推出了限貸措施、規范住房公積金的使用，國家開(kāi)始對住房銀行進(jìn)行探討；在住房供應方面，商品房、保障房、共有產(chǎn)權住房、住房租賃等各種體系逐漸建立；在立法方面，房地產(chǎn)稅立法正逐步加快；在土地制度方面，相關(guān)部門(mén)要求，住房土地供應當實(shí)現“三匹配”。在以上舉措中，土地改革方面的各項工作已經(jīng)漸漸搭起了未來(lái)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的主要架構。
住宅市場(chǎng)成交繼續走低
11月的樓市延續了過(guò)去數月的冷清態(tài)勢，成交狀況并未有明顯改善。
據上海易居研究院近期發(fā)布的報告顯示，11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交達2338萬(wàn)平方米，同比下降了13%，自今年3月以來(lái)連續9個(gè)月同比下滑。
具體而言，11月一線(xiàn)城市月度周均成交基本與上月持平，環(huán)比漲幅小幅收窄；二三線(xiàn)代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但不及去年同期。其中，南京、惠州等地受調控政策影響下降較為明顯，降幅均在50%以上。
來(lái)自中指院的數據顯示，2017年11月監測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.90%，五成城市環(huán)比上升，同比則下降了13.33%。截至11月末，受監測的主要城市庫存總量環(huán)比上升了2.2%。在重點(diǎn)監測的城市中，
廈門(mén)的升幅最大，為17.28%；南京、廣州、福州次之，升幅均超過(guò)了5%。環(huán)比下降的城市中，上海降幅最大，環(huán)比降幅為4.94%。
北京方面，雖然北京二手房市場(chǎng)在11月出現回暖跡象，但與去年的火爆行情不可同日而語(yǔ)。據偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數據顯示，11月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環(huán)比今年10月上漲37.7%。在價(jià)格上，11月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降0.9%，降幅雖有收窄，但跌勢仍在繼續。事實(shí)上，在“金九銀十”落空之后，市場(chǎng)曾一度寄希望于年末。“雙11”期間，有不少房企借勢賣(mài)房，但在一線(xiàn)城市及核心二線(xiàn)城市的營(yíng)銷(xiāo)效果卻并不明顯。從目前來(lái)看，年末出現翹尾行情的可能性已經(jīng)渺茫。鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)也表示：“房?jì)r(jià)高度集中上漲的趨勢會(huì )結束。”
分析人士認為，年末樓市將持續降溫。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員賴(lài)勤表示，樓市已經(jīng)告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調控政策短期內不會(huì )放松。另外，以租購并舉為代表的長(cháng)效機制正在路上，全國樓市也將回歸理性，預計12月房?jì)r(jià)增幅將停留在合理區間。
明年樓市是何模樣
今年全國各地接連出臺的樓市政策，讓火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。那么，明年的樓市會(huì )怎樣？對于想要購房的人而言，未來(lái)的房?jì)r(jià)會(huì )出現反彈嗎？
事實(shí)上，近兩個(gè)月來(lái)，金融機構和房地產(chǎn)行業(yè)監管政策的疊加效應在市場(chǎng)上已逐步凸顯。11月，國家監管部門(mén)再次開(kāi)會(huì )強調要“堅持調控目標不動(dòng)搖、力度不放松”，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，
要保持調控政策的連續性、穩定性，把穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導好市場(chǎng)預期，防止出現大起大落的情況。
對此，業(yè)內專(zhuān)家分析認為，近期政府追加了延長(cháng)限賣(mài)年限卡位流動(dòng)性、規范陰陽(yáng)合同打擊取巧行為等一系列有力措施，這意味著(zhù)未來(lái)的政策調控思路仍將繼續圍繞“房住不炒”展開(kāi)，長(cháng)效機制的逐層推進(jìn)也會(huì )進(jìn)一步穩定房?jì)r(jià)預期。樓市價(jià)格微調窗口已經(jīng)打開(kāi)，未來(lái)的投資宜保持謹慎態(tài)度。
據日前在南開(kāi)大學(xué)發(fā)布的《中國城市家庭住房消費調查報告（2017）》和《中國住房消費發(fā)展報告（2015-2017）》顯示，當前一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)呈現出價(jià)穩量縮的格局，投資投機性需求得到遏制，預計2018年一線(xiàn)城市在面對愈加嚴格的限購、限貸等調控政策的情況下，其住房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格將趨于穩定。
而據中國銀行國際金融研究所發(fā)布的《2018年經(jīng)濟金融展望報告》預計，2018年房地產(chǎn)調控將繼續保持從嚴基調，更加注重建立因城施策的宏觀(guān)審慎政策并加快房地產(chǎn)長(cháng)效機制的落地，堅持一線(xiàn)和二線(xiàn)城市限貸限購不放松。對于三四線(xiàn)城市，在堅持“去庫存”的總基調下，將采取對部分房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市及時(shí)調整去庫存、不斷提高房貸首付比例等政策。
此外，中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院、中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2017-2018》提出，應將2018年確定為基礎性制度和長(cháng)效機制建設年，并把持續調控融入到制度和長(cháng)效機制建設中?！吨袊》堪l(fā)展報告2017-2018》則提道，應把堅持機制建設與穩定市場(chǎng)調控相結合，將調控機制化、制度化，用新制度和機制支持調控。在調控力度上，要把握好房地產(chǎn)平穩發(fā)展與宏觀(guān)經(jīng)濟、金融穩定發(fā)展的平衡以及房地產(chǎn)調控與穩增長(cháng)、防風(fēng)險的平衡。
中國社科院財經(jīng)戰略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室助理研究員李超建議，2018年應繼續穩定“控一線(xiàn)、穩二線(xiàn)、盤(pán)活三四線(xiàn)”的調控思路，預防投資性需求跨區域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險。而中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力中心主任倪鵬飛則認為，應加快財稅體制改革。（高偉 鄧華寧）
轉自：中國商報
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