近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)交易日益步入存量時(shí)代，傳統房地產(chǎn)發(fā)展路徑遭遇“天花板”，諸多房企紛紛謀求轉型找尋新的投資途徑。新服務(wù)、新模式、新價(jià)值已然成為房企跨界謀變的大趨勢。
新型地產(chǎn)方興未艾
關(guān)于新型地產(chǎn)，業(yè)界早已不陌生。早在今年年初，住建部政策研究中心主任秦虹就曾公開(kāi)表示，目前傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體供需趨于飽和，后續將進(jìn)入調整期，但在“十三五”時(shí)期，基于細分市場(chǎng)，滿(mǎn)足個(gè)性化需求的新型地產(chǎn)存在很大的增長(cháng)空間。“例如長(cháng)租公寓、養老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)，雖然目前規模較小，但呈現出傳統地產(chǎn)不可比擬的高速增長(cháng)態(tài)勢。”
作為產(chǎn)業(yè)疊加的新興產(chǎn)物，新型地產(chǎn)存在哪些創(chuàng )新升級方向？
首先是養老地產(chǎn)。養老地產(chǎn)是在傳統地產(chǎn)的基礎上引入社區健康管理，采用信息化技術(shù)實(shí)現全生命周期健康跟蹤，輔以社區醫療、運動(dòng)健身、居家養老等服務(wù)的住宅項目。例如萬(wàn)科“幸福匯”、保利西塘安平老年健康生活社區等。
普華永道認為，在“健康中國2030”國家戰略的背景下，各大房企正積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式——在保留原有租購并舉的居住屬性上配以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實(shí)現房地產(chǎn)增值。
易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)認為，房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)此種項目可實(shí)現產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)協(xié)同和規模效應，從而擴大服務(wù)范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長(cháng)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。
其次是旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養生文化的地區。主要服務(wù)包括療養旅游、養生休閑、娛樂(lè )健身和觀(guān)光度假等，例如上海綠都·繡云里、三亞恒大養生谷等。
以坐落于上海迪士尼旁的綠都·繡云里為例，作為迪士尼周邊重要的配套生活區，巨大的流量經(jīng)濟已讓該項目成為商家爭相入駐的熱門(mén)區域。“迪士尼度假區為繡云里導入了豐富的客流量，商業(yè)盈利因而水到渠成。”綠都·繡云里的商業(yè)運營(yíng)操盤(pán)者——上海致顥投資有限公司董事長(cháng)趙男男表示，“項目的商業(yè)運營(yíng)將引入并塑造有特色、有內容、有成長(cháng)性的商家，構建線(xiàn)下商業(yè)生態(tài)圈，旨在將繡云里打造成為能夠引入人流的目的型消費地。在招商模式方面，該項目將采用‘投資型招商’模式，即入駐商家形成關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈，打造‘繡云里’生態(tài)系統。”
還有特色小鎮。2016年7月1日，住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、財政部三部聯(lián)合出臺文件，計劃在2020年爭取培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮。隨后，各個(gè)地方政策密集出臺。2016年10月31日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快美麗特色小(城)鎮建設的指導意見(jiàn)》，自此，全國范圍內特色小鎮的培育工作拉開(kāi)序幕。
“在城鎮化持續和大城市內部問(wèn)題日益顯著(zhù)的情形下，以特色小鎮為代表的郊區城鎮化蘊含潛力巨大。”業(yè)內人士判斷，特色小鎮在未來(lái)五年將進(jìn)入快速發(fā)展通道。“特色小鎮可以做到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，占據城市化發(fā)展進(jìn)程中各階段城市需求。而對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，特色小鎮則可填補公司產(chǎn)業(yè)鏈空白。”
不得不提的還有長(cháng)租公寓。在高房?jì)r(jià)之下，一二線(xiàn)城市住房租賃需求旺盛，長(cháng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展如火如荼。在巨大的市場(chǎng)需求推動(dòng)下，目前住房公租市場(chǎng)已涌現出一批知名品牌。如在集中式公寓領(lǐng)域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓領(lǐng)域的蘑菇公寓、青客公寓等。“中國有2億以上的流動(dòng)人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個(gè)萬(wàn)億級的市場(chǎng)。”魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳表示。而旭輝控股董事長(cháng)林中稱(chēng)，公寓租賃市場(chǎng)已迎來(lái)“黃金發(fā)展期”。
“增收不增利”倒逼房企謀變
中國指數研究院數據顯示，2016年全國百強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長(cháng)36.8%和26.2%。也就是說(shuō)，百強房企凈利潤增長(cháng)率低于營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現象依然凸顯。
“對于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，存量時(shí)代的壓力可想而知。土地供應有限導致熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)空間正在縮??；在存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式將由傳統的一次性銷(xiāo)售轉向長(cháng)期持有運營(yíng)，提供高效的服務(wù)與平臺是未來(lái)盈利模式的重點(diǎn)。”SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為。
“一線(xiàn)城市租賃需求旺盛，未來(lái)長(cháng)租公寓市場(chǎng)也是一片新藍海；城市產(chǎn)業(yè)變遷和建筑物老舊，置換出大量的城市更新機會(huì )，開(kāi)發(fā)企業(yè)應該有更多新玩法。”萬(wàn)科高級副總裁、上海區域首席執行官張海說(shuō)，目前一線(xiàn)城市第三產(chǎn)業(yè)比重正不斷提高，主導產(chǎn)業(yè)也在不斷演變，這將為開(kāi)發(fā)商未來(lái)轉型提供絕佳的投資機會(huì )。“一線(xiàn)城市本身的產(chǎn)業(yè)升級、區域結構變化、人口組成更新、個(gè)體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業(yè)的改造帶來(lái)投資機會(huì )。此外，第二產(chǎn)業(yè)在發(fā)達地區城市不斷退出，讓渡出大量土地和物業(yè)；同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)則成為城市活力的核心驅動(dòng)力，給城市帶來(lái)新的需求。同時(shí)，這些城市最早一批建筑物的功能、形態(tài)、審美等已無(wú)法滿(mǎn)足當前需要，亟須升級改造。”
受訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻生長(cháng)轉為理性發(fā)展，行業(yè)逐漸告別“暴利”時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)利潤持續攤薄的大勢難以逆轉。在此背景下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聚焦地產(chǎn)多元化轉型戰略，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)格局或現新局面。
中指院認為，為謀求持續發(fā)展動(dòng)力，全國百強房地產(chǎn)企業(yè)積極以“地產(chǎn)+”為核心進(jìn)行業(yè)務(wù)擴展，在做大做強房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，加速拓展相關(guān)多元化產(chǎn)業(yè)。
但全國百強房企的多元化轉型亦呈現出差異化趨勢：位列前10的房地產(chǎn)企業(yè)多元化轉型的范圍更廣、領(lǐng)域更新，10強企業(yè)中超過(guò)60%積極搶占金融、特色小鎮、養老地產(chǎn)等“新風(fēng)口”的發(fā)展藍海；而排名在11-30的企業(yè)中，超過(guò)60%的企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)，以及關(guān)注文化、旅游、娛樂(lè )等領(lǐng)域的發(fā)展空間；排名31-100的企業(yè)則由于受到規模和資源的限制，聚焦于主業(yè)發(fā)展，企業(yè)轉型方向較為單一，主要關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高、發(fā)展相對成熟的社區服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域的發(fā)展機會(huì )。
開(kāi)發(fā)商未來(lái)或將打通住房消費鏈
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)苗樂(lè )如認為，我國房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年的高速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的新階段。“一線(xiàn)城市率先進(jìn)入存量房為市場(chǎng)的主體和租售并舉、市場(chǎng)保障雙軌運行的新階段。部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了住宅、商業(yè)旅游、休閑養老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多形態(tài)、多元化協(xié)同發(fā)展的新階段，邁入了推進(jìn)特色城鎮和中心區域帶動(dòng)周邊地區，核心城市帶動(dòng)中小城市，實(shí)現區域協(xié)調發(fā)展的新階段。”
易居中國企業(yè)集團CEO丁祖昱判斷，2016年很多房企都構建了新的業(yè)務(wù)體系，如不少房企進(jìn)入長(cháng)租公寓領(lǐng)域，從出售變?yōu)槌钟修k公產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)特色小鎮等；還有不少開(kāi)發(fā)商在做“輕資產(chǎn)”模式，如社區服務(wù)、物業(yè)管理、商業(yè)運營(yíng)等，還有房企涉足教育、醫療、娛樂(lè )等行業(yè)。在不遠的將來(lái)，房企將進(jìn)入到和住房消費相關(guān)聯(lián)的各個(gè)領(lǐng)域里。
苗樂(lè )如預計，“下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入服務(wù)城市、社區，推動(dòng)城市更新，提高城市基礎設施現代化，建設海綿城市、智慧城市的新階段。開(kāi)發(fā)商擅長(cháng)打造的住宅產(chǎn)品也已進(jìn)入升級換代模式，如發(fā)展綠色住宅、低碳建筑、生態(tài)住區、智能社區等新型建造方式，實(shí)現住宅產(chǎn)業(yè)化、建筑工業(yè)化、集約型發(fā)展方式的新階段。”
苗樂(lè )如建議，市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變未來(lái)將推動(dòng)房企戰略的加速調整，因此，對于傳統開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，把握機遇創(chuàng )新發(fā)展尤為關(guān)鍵。“開(kāi)發(fā)商應把握住房改善的新需求，以及住宅消費的新趨勢，提供多層次、個(gè)性化、高品質(zhì)的居住、辦公、休閑、養生的新產(chǎn)品，由提供住用空間向提供生活和工作方式轉變，由賣(mài)房子向賣(mài)服務(wù)轉變，由建房子向建環(huán)境轉變。如把握綠色、低碳、節能、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境發(fā)展下的新標準，大力推進(jìn)新型建造方式，參與城市的修復更新和海綿城市、智慧城市的建設。”
關(guān)于新型地產(chǎn)，秦虹也提出了相應的建議。她認為，新型地產(chǎn)的一大特征是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎上附加了大量服務(wù)內容，通過(guò)提供更多的服務(wù)獲得更廣闊的盈利空間。服務(wù)費往往是新型地產(chǎn)的主要盈利方向之一。今后的新型地產(chǎn)創(chuàng )新，應針對不同群體需求進(jìn)行差異化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以增值服務(wù)拓展盈利空間。但新型地產(chǎn)的發(fā)展需要解決現有的以銀行貸款為主的資金供應與持有經(jīng)營(yíng)需求長(cháng)短錯配的問(wèn)題。新型地產(chǎn)的持有經(jīng)營(yíng)需要長(cháng)期資金的支持，對以間接融資為主的傳統融資方式提出了挑戰。為此，發(fā)展直接融資，特別是資產(chǎn)證券化等創(chuàng )新融資方式成為新型地產(chǎn)發(fā)展的內在需求。（記者鄭鈞天）
轉自：經(jīng)濟參考報
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