近日，上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，指出上海到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。
資料圖：租房信息（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò )） 截至目前，一線(xiàn)城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據不完全統計，未來(lái)五年，北上廣深等一線(xiàn)城市將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房。業(yè)內人士認為，推進(jìn)房屋租賃將成為重點(diǎn)城市樓市調控政策主要方向，在此背景下，市場(chǎng)供應格局將被重構，房地產(chǎn)行業(yè)將從重購輕租到租售并舉轉變，從而促使房地產(chǎn)真正回歸居住屬性。
定位 購租并舉回歸居住屬性
上海市住建委相關(guān)負責人表示，未來(lái)將逐步扭轉長(cháng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)重購輕租的結構性問(wèn)題，讓住房更好地回歸居住屬性，滿(mǎn)足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性過(guò)熱情緒，推動(dòng)房?jì)r(jià)與租金趨穩。
“具體方向是，房地產(chǎn)行業(yè)將以滿(mǎn)足新市民住房需求為出發(fā)點(diǎn)、以建立購租并舉的住房制度為主要方向、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求、以政府為主提供基本保障。”上述負責人表示。
上海住房租賃新政指出，上海市將通過(guò)依法保護承租人穩定居住權、落實(shí)稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進(jìn)人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著(zhù)力構建超大城市租賃宜居生活。
此外，通過(guò)新增用地建設、商辦房屋按規定改建、引導產(chǎn)業(yè)園區建設、穩妥有序開(kāi)展集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實(shí)現租有所居的目標提供實(shí)物保障。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，新政指出存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導向，一方面將提升租賃住房供應水平，另一方面，對于一些高庫存或者有爭議的商辦物業(yè)來(lái)說(shuō)，也是庫存去化、改變經(jīng)營(yíng)模式的指引。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，如果說(shuō)托底蓋帽抑制投資，為一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市降溫是2017年上半年樓市調控政策的主要特征，那么2017年下半年樓市主要方向是建立完善的住房租賃體系。
張大偉說(shuō)，到目前為止全國已經(jīng)有超過(guò)8個(gè)省份20個(gè)以上城市發(fā)布了租賃新政。從政策內容看，主要是增加供應，減少選擇租賃居住的阻力。
“主要手段有兩種。”張大偉表示，租賃政策一類(lèi)是直接影響房源供應，比如，供應70年產(chǎn)權的出租房用地，包括北京、上海等城市比較積極。另外一類(lèi)是針對租購同權的政策，增加租房者獲得的權益。
張大偉認為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立租購并舉的住房制度，不僅是房地產(chǎn)長(cháng)效調控的政策之一，能夠鼓勵租賃消費，穩定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權利，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購房需求。
主攻 一線(xiàn)城市成租賃主戰場(chǎng)
記者發(fā)現，除了租賃試點(diǎn)外，外來(lái)人口眾多、住房需求難抑的一線(xiàn)城市成為建立租賃體系的主戰場(chǎng)。據不完全統計，未來(lái)五年，北上廣深等一線(xiàn)城市將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房。
具體來(lái)看，今后五年北京將建設150萬(wàn)套住房，其中租賃住房將達50萬(wàn)套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬(wàn)套。廣州方面，未來(lái)五年廣州將推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬(wàn)套。
深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設40萬(wàn)套人才住房，超過(guò)特區成立近40年來(lái)的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設過(guò)程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬(wàn)套城中村房統一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過(guò)新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉等方式收儲不低于10萬(wàn)套房源，開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。
9月11日，廣州同時(shí)推出六宗地塊。據悉，位于廣州開(kāi)發(fā)區的一地塊要求用于建設工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經(jīng)黃埔區人民政府審核同意，項目建成后必須整體確權并自持，不得分割銷(xiāo)售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區琶洲區域地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權，不得分割銷(xiāo)售。
9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區、長(cháng)寧區、徐匯區的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價(jià)僅為7725元/平方米，其周邊房?jì)r(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。溢價(jià)率均為0。北京方面已累計成交20宗70年產(chǎn)權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬(wàn)平方米。
值得一提的是，為能真正提供低價(jià)租賃住房，深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應管理若干意見(jiàn)，明確指出，對于只租不售的人才和保障住房將實(shí)行劃撥用地，產(chǎn)權歸國家機關(guān)所有。同時(shí)要求，除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區應于2018年6月底前至少供應一宗地塊，用于全部建設自持租賃住房或商務(wù)公寓。
張大偉認為，這是從土地供應開(kāi)始房屋全面回歸居住屬性的體現。因此，樓市未來(lái)五年將迎來(lái)大量限價(jià)、租賃等多層次住房，以滿(mǎn)足不同層次人員需求，增加供應后，市場(chǎng)價(jià)格有望降低。新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷也認為，政府推出租賃土地是為了解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。
鼓勵 REITs試點(diǎn)或加速推進(jìn)
值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。
北京出臺的租賃住房改革方案中，提出引導和支持金融機構創(chuàng )新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。繼續推進(jìn)公共租賃住房開(kāi)發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數量。主動(dòng)向中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。
深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場(chǎng)對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)通過(guò)IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。
杭州租賃試點(diǎn)方案中也表示，鼓勵金融機構按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門(mén)要積極支持住房租賃企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，吸引社會(huì )化投資，多渠道籌集資金。
事實(shí)上，目前證監會(huì )正在加緊研究制定面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的相關(guān)政策法規，其中，租賃運營(yíng)類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)荊蘭竹在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實(shí)體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓?zhuān)哂休^好的變現性。
轉自：經(jīng)濟參考報
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
