據國家統計局公布的9月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)變動(dòng)情況顯示，熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持續下降或持平，同比漲幅全部回落。調控政策所帶來(lái)的一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)拐點(diǎn)首次全面出現，這也是最近3年中15個(gè)熱點(diǎn)城市連續兩個(gè)月出現全面停漲。而在此基礎上，諸如調控政策、土地市場(chǎng)等多方力量仍在持續發(fā)力，專(zhuān)家預計未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅或將繼續下行。
房?jì)r(jià)漲幅或繼續回落（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 房?jì)r(jià)過(guò)熱地區或引發(fā)調控潮
今年以來(lái)，隨著(zhù)調控政策的不斷“轟炸”，一些熱點(diǎn)城市的樓市已逐漸回歸平靜。雖然樓市調控的效果正在逐漸顯現，但是各地對于樓市調控的決心卻沒(méi)有絲毫放松的意思。事實(shí)上，相較于熱點(diǎn)城市的“熄火”，一些二三線(xiàn)非熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸“崛起”，而未來(lái)這些房?jì)r(jià)過(guò)熱的地區或將成為調控的新目標。
從國家統計局公布的9月70個(gè)城市的統計數據來(lái)看，大部分城市房?jì)r(jià)的漲幅放緩，特別是一二線(xiàn)城市。整體來(lái)看，9月新建住宅平均環(huán)比上漲了0.19%，是最近23個(gè)月以來(lái)的漲幅最低點(diǎn)。
盡管一二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)有繼續降溫的跡象，但9月非熱點(diǎn)省會(huì )城市房?jì)r(jià)上漲的趨勢較為明顯。
據悉，西安新建商品住宅價(jià)格以14.9%的漲幅成為了新的“領(lǐng)頭羊”，長(cháng)沙、沈陽(yáng)和南寧等城市的新房?jì)r(jià)格漲幅也超過(guò)了10%，位居全國房?jì)r(jià)漲幅的前列。在環(huán)比方面，長(cháng)春、哈爾濱、沈陽(yáng)、西寧、貴陽(yáng)、烏魯木齊等城市進(jìn)入到了全國房?jì)r(jià)環(huán)比增幅前十。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前二三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)仍然過(guò)熱。“目前，此類(lèi)城市的購房政策仍相對較寬松，南昌、貴陽(yáng)等地的房產(chǎn)依然受到市場(chǎng)追捧，成為了近期的熱點(diǎn)城市。如果此類(lèi)城市房?jì)r(jià)上漲幅度難以得到實(shí)質(zhì)性收窄，預計四季度將成為政策調控的重點(diǎn)區域。”
多地加快土地供應
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策持續加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調控”頻出；另一方面，從供給側穩定樓市的“加法措施”也在提速，如增加土地供應等，這亦將對樓市的價(jià)格有著(zhù)很好的抑制作用。而10月末，土地市場(chǎng)迎來(lái)了年終高潮。
10月30日，北京以99億元出讓順義、房山、大興的三個(gè)地塊，其中后沙峪地塊以49.5億元成交，另外兩宗出讓金分別為36億元與13.5億元。至此，北京10月土拍全部收官，共成交了9宗經(jīng)營(yíng)性地塊，成交金額達261.5億元。據克而瑞地產(chǎn)研究中心數據統計，截至目前，今年北京土地出讓金額已經(jīng)達到2129.15億元，在歷史上第二次突破了2000億元大關(guān)。
而就在同一天，南端的廣州賣(mài)地交易額也近百億元。
10月30日，廣州出讓了5宗地塊，涵蓋了黃埔、番禺、南沙、花都四個(gè)區?？傮w來(lái)看，當天88.7億元的總起拍價(jià)，合計出讓總價(jià)為95.62億元，總競配建面積達8100平方米。
據中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，10月全國土地市場(chǎng)供應量同比增長(cháng)了近四成，各線(xiàn)城市供地同比均有增加。
行業(yè)人士稱(chēng)，需求調控主要側重于短期，而供給調控則更加側重于中長(cháng)期，且供給調控有助于穩定公眾的預期。相比于限購、限貸、限售等需求調控，土地供應更側重于供給端的發(fā)力———通過(guò)加大土地供應量來(lái)調整市場(chǎng)供需結構，進(jìn)一步平抑房?jì)r(jià)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從去庫存政策來(lái)看，一二線(xiàn)城市已經(jīng)基本上完成了去庫存的任務(wù)。在這種情況下，很多一二線(xiàn)城市為了抑制房?jì)r(jià)的上漲，實(shí)施了增加土地供應的政策。
張大偉進(jìn)一步分析稱(chēng)，一二線(xiàn)城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時(shí)將繼續做好“加法”，以平穩市場(chǎng)供需結構。增加了供應之后，市場(chǎng)價(jià)格將有望降低。
樓市資金面趨緊
“房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金具有很強的依賴(lài)性，
而資金面的變化也將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。”近日，易居研究院研究員賴(lài)勤表示，今年以來(lái)，隨著(zhù)樓市調整步伐的深入，樓市資金面已明顯呈現出趨緊的態(tài)勢，全國房?jì)r(jià)漲幅或繼續下行。
從居民購房杠桿來(lái)看，據央行最新發(fā)布的2017年三季度金融機構貸款投向統計報告顯示，截至9月末，個(gè)人住房貸款余額已達21.1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)了26.2%，分別比上季度和上年同期低4.6和7.20個(gè)百分點(diǎn)。而事實(shí)上，自今年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額同比增速就已進(jìn)入到下行通道。
賴(lài)勤表示，目前一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)已出現明顯降溫，且此前火熱的三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)也因后勁不足而呈現出了逐漸降溫的趨勢，預計四季度個(gè)人住房貸款余額的增長(cháng)將會(huì )繼續呈現乏力態(tài)勢，同比增速也將繼續下降。
在業(yè)內人士看來(lái)，隨著(zhù)居民購房杠桿率的進(jìn)一步回落，全國房?jì)r(jià)的漲幅還將繼續下行。
此外，首套房利率的持續上漲、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金，以及受全國銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權平均利率等方面影響，也造成了當前樓市資金面的趨緊。
數據顯示，全國首套房平均利率于2011年底達到7.62%的峰值，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底，隨后觸底反彈，上行趨勢延續至今。
而截至三季度末，全國首套房平均利率為5.22%，分別比上季度和上年同期高出0.33個(gè)和0.81個(gè)百分點(diǎn)。
“考慮到持續的金融秩序整頓、對違法違規資金的打擊以及金融去杠桿，預計全國首套房平均利率在一段時(shí)間內仍會(huì )有上漲的可能。”賴(lài)勤表示。
此外，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況，截至三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為2.1%，分別比上季度和上年同期低8.9和13.3個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過(guò)梳理后發(fā)現，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速于2016年第二季度到達階段性高點(diǎn)后就已進(jìn)入下行通道，且下行趨勢已延續至今。
此外，一位銀行人士表示：“理財資金對接房地產(chǎn)項目已陸續被叫停了”。而一位大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則透露，目前的資金壓力尚不明顯，“據我所知，部分小的開(kāi)發(fā)商融資難度會(huì )大一些”。
住房租賃新政密集推進(jìn)
從今年下半年開(kāi)始，樓市調控政策開(kāi)始逐漸向住房租賃市場(chǎng)發(fā)力。在今年7月住建部等九部門(mén)推出12個(gè)人口凈流入城市試點(diǎn)住房租賃市場(chǎng)之后，8月底國土資源部和住建部又推出了利用集體建設用地建設租賃住房的13個(gè)城市試點(diǎn)。此后，各地便聞風(fēng)而動(dòng)，至少已有48個(gè)城市出臺了鼓勵發(fā)展住房租賃的各種措施。目前，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)在各地強勢啟動(dòng)，由此有業(yè)內人士認為，這一改變對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展將起到積極作用，也有助于打壓房?jì)r(jià)的上漲動(dòng)力。
10月31日，北京住房租賃新政正式實(shí)施，監管與服務(wù)平臺同步上線(xiàn)。
據了解，住房租賃監管平臺將通過(guò)接口方式對各類(lèi)市場(chǎng)主體運行的網(wǎng)絡(luò )交易平臺進(jìn)行管理。而新政實(shí)施后，通過(guò)監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門(mén)將根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、戶(hù)口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項。
值得一提的是，不僅僅是北京市，全國范圍內已經(jīng)有多個(gè)城市陸續出臺了房地產(chǎn)“租購并舉”的相關(guān)政策。近日，太原市就明確提出鼓勵新建租賃住房，政府將支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營(yíng)方式，從單一開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉變；鼓勵企業(yè)將持有的存量房源依法向社會(huì )出租；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開(kāi)發(fā)租賃一體化的運作模式。
由中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統計數據顯示，全國已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市推出租賃類(lèi)土地，未來(lái)可提供的房源將超過(guò)8萬(wàn)套。不僅如此，北京、佛山、上海、廣州、深圳等城市先后已開(kāi)始探索租賃土地供應模式的運作。
張大偉分析認為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅僅是科學(xué)住房觀(guān)念的一個(gè)重要環(huán)節，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購房需求。（杜雨萌 高偉）
轉自：中國商報
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