2017年，是房地產(chǎn)行業(yè)出臺政策調控頗為嚴厲和頻繁的一年。這一年，全國各地出臺樓市相關(guān)政策和規定的次數之多、力度之大，都超過(guò)了以往。業(yè)內人士稱(chēng)，五限政策、因城施策、租售并舉等調控系列措施的出臺，讓樓市逐漸回歸理性。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 據國家統計局公布的數據顯示，2017年1月至11月，商品房銷(xiāo)售面積為146568萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了7.9%，但是增速卻比1月至10月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，很多熱點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)也在不斷下跌。
業(yè)內普遍認為，房?jì)r(jià)的下降從一定程度上還要歸功于全國各地出臺的調控新政。據不完全統計，截至目前，已有超過(guò)百城發(fā)布了150余次樓市調控政策。而事實(shí)上，為了給樓市降溫，調控政策也有不少“神助攻”。
土地市場(chǎng)：加供應多限制
在樓市調控的持續加碼下，土地市場(chǎng)也在發(fā)生著(zhù)變化。
國土部、住建部于2017年4月1日印發(fā)的《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調控有關(guān)工作的通知》給土地市場(chǎng)帶來(lái)了深刻的影響。在政策的影響下，熱點(diǎn)城市土地供應規模加大，這是最主要的變化；另一個(gè)變化在于價(jià)格的控制。雖然平均拿地價(jià)格仍在上升，但由于設置最高限價(jià)的做法越來(lái)越普遍，所以2017年幾乎沒(méi)有高總價(jià)“地王”誕生，高單價(jià)地塊也很少出現；租賃用地供應增加，也是一個(gè)重要特征，具體表現為多個(gè)熱點(diǎn)城市推出“全自持地塊”。這些地塊并未受到冷遇，部分反而很受歡迎。
中國指數研究院2018年1月2日發(fā)布的2017年全國300個(gè)城市土地市場(chǎng)成交數據顯示，全年300個(gè)城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加了36%。中國指數研究院方面分析認為，2017年年內有300個(gè)城市的土地供應整體小幅上升。熱點(diǎn)城市供應增加、預期穩定，促成了成交量及出讓金的上漲。
除了加大土地供應外，住宅建設用地出讓方式也發(fā)生了重大變化。2017年6月2日，南京掛出總面積36.15公頃的11幅地塊出售。值得注意的是，此次土地出讓方式做出了重大調整：搖號被取消，取而代之的是競爭保障性住房建設面積，所建保障性住房會(huì )無(wú)償移交給政府，相應的房屋建設成本不納入該地塊商品住宅房?jì)r(jià)準許成本。對于取消搖號，南京多家房企負責人表示贊許，認為這有助于地價(jià)的穩定和樓市的發(fā)展。
事實(shí)上，早在2016年9月30日北京市就出臺了新的土地出讓方式———當競買(mǎi)報價(jià)達到上限時(shí)不再接受更高報價(jià)，轉為在此價(jià)格基礎上通過(guò)現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。此外，上海也在收緊地價(jià)，對宅地首次嘗試招標拍賣(mài)復合模式。而廣州為了控制地價(jià)則實(shí)施“一地一策”，組合使用“限地價(jià)、競配建”“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”等多種競價(jià)方式……
值得注意的是，2017年被稱(chēng)為住房租賃市場(chǎng)的元年。年內，在多方利好政策的促進(jìn)下，住房租賃市場(chǎng)在土地方面也同時(shí)發(fā)力。來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，2017年，全國至少有超過(guò)12個(gè)省份的50個(gè)以上城市發(fā)布了與“租房租賃”相關(guān)的政策內容，同時(shí)還推出了住房租賃市場(chǎng)土地供應規劃。
而對于土地市場(chǎng)的改變，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國主要城市的土地市場(chǎng)情況來(lái)看，2017年土地成交總額刷新了歷史紀錄。其中，土地供應量明顯增加，尤其是限價(jià)房與租賃房等供應增加，將對2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)明顯影響。“通過(guò)平穩市場(chǎng)供需結構、增加供應等綜合措施，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預期將繼續降低”。
金融手段：調利率限資金
在經(jīng)歷了史上最嚴調控后，貸款利率上浮、額度收緊、放款周期長(cháng)已成為2017年按揭貸款的年度關(guān)鍵詞。
從2016年“9·30”新政到2017年“3·17”新政，北京地區樓市調控持續升級。不僅是北京，在全國范圍內都掀起了“漲利率”的浪潮。
數據顯示，2017年11月全國首套房貸款平均利率為5.36%，相當于基準利率1.09倍，同比2016年11月上升逾20%。如果目下貸款200萬(wàn)買(mǎi)房，要比2016年多支付40多萬(wàn)元利息。其實(shí)，市面上幾乎沒(méi)有銀行提供首套房貸優(yōu)惠利率。
而除了房貸利率被上調外，信貸額度的緊張也促使購房者獲得銀行貸款的審批周期被拉長(cháng)，從而提高了購房者獲得資金的難度。據興業(yè)證券對銀行按揭市場(chǎng)的跟蹤數據顯示，已有不少銀行將放款期限提升至45天甚至是60天。
除了對房貸進(jìn)行量?jì)r(jià)調整外，此前已有北京、深圳、南京等地連續出手規范消費貸。中國人民銀行廣州分行和廣東銀監局也在近期聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費貸管理、防范信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，這為消費貸入樓市上了一把“安全鎖”———沒(méi)有資金的支撐，也就意味著(zhù)再度提升了購房者的購房門(mén)檻，有利于樓市的降溫。
行業(yè)把控：查中介嚴要求
伴隨著(zhù)2016年春天的房地產(chǎn)調控，房地產(chǎn)中介也迎來(lái)了更為嚴格的監管。2017年3月29日，住房城鄉建設部要求各地持續整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機構壟斷房源、操縱市場(chǎng)價(jià)格等三類(lèi)違法違規行為。
實(shí)際上，自2016年以來(lái)，北京數次嚴查房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，“商住兩用”、“學(xué)區房”等涉及虛假宣傳的房源被要求撤下。截至2017年3月25日，北京已有38家房地產(chǎn)中介被責令關(guān)?；蛲I(yè)整頓，另有91家房地產(chǎn)中介公司已自行關(guān)停。
2017年4月11日，北京市住建委、北京市工商局、北京市網(wǎng)信辦聯(lián)合約談了15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站。上述三部門(mén)對網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規代理房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)等違法違規行為提出規范，要求各網(wǎng)站要在次日24時(shí)前撤下明顯存在違規信息的房源，如包含“升值潛力無(wú)限”“商住兩用”“學(xué)區房”“買(mǎi)一層送一層”“全款收房”等虛假宣傳詞匯的房源信息。
北京的示范效應，火速在全國范圍內引發(fā)了跟進(jìn)。
同樣是在2017年4月11日，重慶市國土房管局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于從重從快查處一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介違法違規案件的緊急通知》，決定開(kāi)展整頓規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介行為專(zhuān)項工作。
2017年4月13日，長(cháng)沙市住建委、長(cháng)沙市發(fā)改委和長(cháng)沙市工商局聯(lián)合召開(kāi)了長(cháng)沙市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構座談會(huì )。會(huì )上公布了被抽查的49家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構總店及門(mén)店的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題普遍為門(mén)店無(wú)經(jīng)營(yíng)執照、無(wú)房源委托書(shū)、房源信息臺賬記錄不規范、委托合同示范文本缺失、工作人員無(wú)經(jīng)紀人資格證從事經(jīng)紀活動(dòng)等。11家違規經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀機構門(mén)店典型案例被曝光。同日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)通知稱(chēng)，當地住房、國土、公安等8部門(mén)將開(kāi)展為期10個(gè)月的聯(lián)合專(zhuān)項執法行動(dòng)。此外，青海省也傳出了推進(jìn)房產(chǎn)中介和從業(yè)人員信用等級評定并向社會(huì )公示的消息。
事實(shí)上，房地產(chǎn)中介對于樓市的發(fā)展也起到不小的作用，規范房地產(chǎn)中介的行為，從一定程度上來(lái)說(shuō)也有利于抑制炒房現象，從而為樓市降溫。（高偉 蔡胤）
轉自：中國商報
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