世界五大房地產(chǎn)咨詢(xún)機構之一仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告稱(chēng)，中共十九大將未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的重點(diǎn)放在了提高發(fā)展質(zhì)量和可持續性上，這一原則性的轉變有望重塑中國未來(lái)的經(jīng)濟政策，過(guò)去幾年依托大規模的投資驅動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的模式或將一去不復返。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一基本定位下，仲量聯(lián)行認為，隨著(zhù)監管的加強和宏觀(guān)調控政策的深入，中國房地產(chǎn)行業(yè)將在2018年開(kāi)啟一個(gè)新時(shí)代。
（圖片來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)轉移
仲量聯(lián)行報告認為，隨著(zhù)2018年政府調控政策由一、二線(xiàn)城市向三、四線(xiàn)城市深入，加之貨幣政策的收緊，預計三、四線(xiàn)城市此輪上漲周期將接近尾聲。住宅市場(chǎng)熱點(diǎn)將漸漸轉移至租賃市場(chǎng)。
該報告稱(chēng)，在供應長(cháng)期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動(dòng)下，租賃住房將會(huì )成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)值得關(guān)注的熱點(diǎn)，尤其是長(cháng)租公寓市場(chǎng)在一、二線(xiàn)城市發(fā)展前景巨大。千禧一代在中國城市人口總量中的比重約為27%，隨著(zhù)千禧一代陸續成為勞動(dòng)力市場(chǎng)的主力軍，以及人口流動(dòng)性的增加，住房租賃需求正在快速增長(cháng)。此外，中國城鎮化的進(jìn)一步推進(jìn)也將助推租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
不過(guò)報告也指出，在短期內，中國的住房租賃市場(chǎng)若要蓬勃發(fā)展，還有幾個(gè)問(wèn)題亟待解決。首先，回報率是開(kāi)發(fā)商和投資者進(jìn)入該市場(chǎng)的最大挑戰。在許多城市中，單個(gè)物業(yè)的租金收益率僅為2%，并不足以調動(dòng)開(kāi)發(fā)商和投資者的積極性。
其次，與住房所有者相比，租戶(hù)通常相對難以享受到當地的教育和醫療等公共服務(wù)。盡管廣州和武漢等城市近期頒布了相關(guān)政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正“落地”目前尚不清楚，依然充滿(mǎn)挑戰。
再次，中國目前仍缺乏有效的融資和稅收體系來(lái)推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。以美國為例，針對租賃住房市場(chǎng)的投資額已創(chuàng )出歷史新高，2016年，該市場(chǎng)的投資額占到美國商業(yè)房地產(chǎn)投資總額的1/3，其中房地產(chǎn)投資信托基金成為該市場(chǎng)最大的投資者。為鼓勵開(kāi)發(fā)商建設多戶(hù)家庭住房，美國各州都出臺了各種稅收優(yōu)惠政策。
商業(yè)地產(chǎn)暗流涌動(dòng)
住宅市場(chǎng)之外，仲量聯(lián)行報告認為，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將出現很多新變化。
辦公地產(chǎn)方面，報告稱(chēng)，中國的大部分城市目前處在辦公樓供應高峰期，空置率水平普遍較高，租金總體保持平穩或小幅下調。展望2018年，隨著(zhù)金融業(yè)開(kāi)放、國企改革、自由貿易港等改革措施的加速落實(shí)，企業(yè)對辦公樓的需求有望保持快速增長(cháng)，從而推動(dòng)租金企穩回升。其中，來(lái)自新興行業(yè)企業(yè)的需求將成為2018年辦公樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。隨著(zhù)政府政策支持力度的加大和資本市場(chǎng)的推動(dòng)，人工智能、游戲、數字新媒體等行業(yè)增長(cháng)潛力巨大，有望在更多城市成為辦公樓市場(chǎng)需求的主力軍。
零售物業(yè)市場(chǎng)方面，報告指出，受到電商沖擊和供應高峰的雙重影響，購物中心將由傳統銷(xiāo)售場(chǎng)所向社交體驗中心轉變，體驗業(yè)態(tài)如餐飲、娛樂(lè )、生活服務(wù)等的比重將持續上升。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商通過(guò)大數據分析客戶(hù)消費行為，開(kāi)展精準的定制服務(wù)，并且靈活運用網(wǎng)絡(luò )平臺、移動(dòng)終端和社交媒體與消費者互動(dòng)，增強消費體驗以降低電商沖擊。2018年，越來(lái)越多的實(shí)體零售將與電商企業(yè)開(kāi)展戰略合作，通過(guò)交叉持股、并購重組等多種形式整合市場(chǎng)資源，拓展全渠道布局。
物流地產(chǎn)方面，報告稱(chēng)，中國的物流地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾年表現搶眼。電商和第三方物流的快速發(fā)展催生大量倉儲需求，推動(dòng)租金快速上升。展望2018年，電商與第三方物流依然主導需求。但是隨著(zhù)線(xiàn)上線(xiàn)下搭配銷(xiāo)售模式的進(jìn)一步發(fā)展，傳統零售業(yè)在需求產(chǎn)業(yè)中的占比有望提高。
仲量聯(lián)行報告提醒，隨著(zhù)去杠桿的深入，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)持有人輕松融資或再融資的日子可能將一去不復返，其將不得不積極拓展其他替代融資渠道，特別是資產(chǎn)證券化。以CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押擔保證券）為例，美國2016年CMBS的發(fā)行量為760億美元。在中國，2016年CMBS的發(fā)行量不到200億元，而2017年前11個(gè)月CMBS發(fā)行量就已經(jīng)超過(guò)550億元。雖然資產(chǎn)證券化在中國目前仍處于初級階段，考慮到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規模，資產(chǎn)證券化將在未來(lái)的幾年呈現爆發(fā)式增長(cháng)。（楊舒）
轉自：國際商報
【版權及免責聲明】凡本網(wǎng)所屬版權作品，轉載時(shí)須獲得授權并注明來(lái)源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊，僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表本網(wǎng)觀(guān)點(diǎn)和立場(chǎng)。版權事宜請聯(lián)系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車(chē)工業(yè)多項經(jīng)濟指標創(chuàng )新高
