多地房?jì)r(jià)觸及“偏熱”區間 樓市政策趨嚴

　　近日，國家統計局發(fā)布了6月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。從數據來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲的城市數量明顯增多。對此有專(zhuān)家預計，未來(lái)各地仍會(huì )密集出臺調控政策，房?jì)r(jià)上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴打模式”。與此同時(shí)，銀行等仍會(huì )扎緊涉及樓市的“錢(qián)袋子”，持續的“缺錢(qián)”狀態(tài)也將繼續為樓市降溫助力。

（資料圖片 來(lái)源互聯(lián)網(wǎng)）

　　二三線(xiàn)城市“偏熱”

　　據國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，6月一線(xiàn)城市商品房?jì)r(jià)格保持平穩，調控效果初顯；但二三線(xiàn)城市則受人才大戰、棚改貨幣化安置影響，漲勢仍存。

　　從同比來(lái)看，在70個(gè)大中城市中，四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由5月的下降轉為上漲0.1%；31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大了0.9和0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與5月相同。

　　從環(huán)比來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲0.6%，漲幅比5月擴大了0.3個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.2%和0.7%；三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。

　　具體來(lái)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超1%的城市多達37個(gè)。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長(cháng)沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別環(huán)比上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟南、?？跐q幅更是超過(guò)3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

　　值得注意的是，據全國主要城市地價(jià)監測報告顯示，人才引進(jìn)政策和非熱點(diǎn)城市調控力度寬松刺激了各類(lèi)需求，使部分城市出現了相對明顯的升溫。其中，三線(xiàn)城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過(guò)全國主要城市及一二線(xiàn)城市平均水平，處于高位運行狀態(tài)。

　　針對樓市高溫向二三線(xiàn)城市傳導的情況，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，6月房?jì)r(jià)的漲幅創(chuàng )造了2016年9月以來(lái)房?jì)r(jià)平均漲幅的最高點(diǎn)，也是本輪從2015年開(kāi)始持續到如今的樓市上行周期中價(jià)格高峰的次高點(diǎn)。“最近幾個(gè)月全國密集發(fā)布的各地人才政策，影響到了市場(chǎng)需求。疊加搖號政策的刺激，限價(jià)搖號政策導致了部分城市購房者恐慌入市。部分城市出現了局部成交熱，這也是導致樓市依然火熱的原因。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示，6月70城房?jì)r(jià)指數環(huán)比增幅有所擴大主要是由二線(xiàn)城市拉動(dòng)的。全國房?jì)r(jià)指數環(huán)比增幅在連續10個(gè)月停留在“合理”區間之后，5月、6月再度觸及“偏熱”區間。

　　7月16日，在解讀全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售雙雙上漲的情況時(shí)，國家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，今年以來(lái)，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的漲幅確實(shí)比較高，有一些熱點(diǎn)城市上漲的壓力比較大。下一步，將加強與完善宏觀(guān)調控。

　　“嚴打模式”開(kāi)啟

　　事實(shí)上，如今樓市調控政策還在持續加力。自今年6月以來(lái)，我國就密集地出臺了一系列樓市調控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)啟全面“嚴打模式”。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，今年1-6月，全國房地產(chǎn)調控政策發(fā)布次數已超過(guò)180次，累計73個(gè)城市進(jìn)行了調控，出臺了135條限購政策。“7月上半月房地產(chǎn)調控已經(jīng)超過(guò)30次，刷新了最近兩年的樓市調控同期紀錄。”張大偉說(shuō)，今年下半年樓市的調控力度會(huì )全面超過(guò)上半年。

　　6月底，住建部等七部委聯(lián)合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。要求各地切實(shí)履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監管主體責任，把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象工作的重中之重。而在此之后，全國多城市便密集掀起了一輪房地產(chǎn)嚴打整頓浪潮。

　　7月1日，云南省昆明市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房接受價(jià)格管理的六個(gè)月內，每月實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)不得高于同項目、同品質(zhì)、同類(lèi)型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預售價(jià)格六個(gè)月后方可申請調整，且每12個(gè)月內，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過(guò)6%。

　　7月9日，云南省大理市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩定商品住房市場(chǎng)有關(guān)問(wèn)題的通知》，在大理市行政區范圍內全面實(shí)行新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格申報備案制度，嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規銷(xiāo)售、炒買(mǎi)炒賣(mài)、規避調控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規行為。

　　7月9日，河南省明確列出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的16種違規銷(xiāo)售行為。一經(jīng)發(fā)現，相關(guān)部門(mén)會(huì )以暫停網(wǎng)簽、案例曝光，甚至列入嚴重違法失信企業(yè)名單等方式進(jìn)行處置。

　　7月10日，福建省寧德市發(fā)布的新政提出，中心城區新建商品住房均價(jià)在今年1月水平（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以?xún)?；普通高層住宅（毛坯）預售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以?xún)?。今年下半年的漲幅控制在3%以?xún)取?/p>

　　7月17日，福建省廈門(mén)市國土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強精準調控穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，規定思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個(gè)調控片區實(shí)施精準控價(jià)，以確保全市新建商品住房控價(jià)目標的完成。

　　“錢(qián)口袋”難松

　　而在樓市調控政策不斷升級的背景下，資金想要進(jìn)入樓市也愈發(fā)困難。房貸利率持續上漲、房企資金壓力難解也成了“神助攻”，持續為樓市降溫發(fā)力。

　　近日，由融360發(fā)布的6月全國房貸監測數據顯示，全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當于基準利率1.151倍，環(huán)比5月上升了0.71%，為去年1月以來(lái)連續18個(gè)月上漲；同比去年6月首套房貸款平均利率的4.89%，上升了15.34%。

　　有分析認為，未來(lái)，在整體經(jīng)濟形勢未發(fā)生重大變化的情況下，整體房貸利率仍會(huì )保持上升趨勢，首、二套房貸利率差值在收窄后將會(huì )趨于平穩。

　　“資金就像水流一樣，現在資金的水龍頭已經(jīng)被擰得越來(lái)越緊，這對控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱起到了非常重要的作用。”業(yè)內人士表示。

　　在需求端上，房貸利率上升從一定程度上提高了購房的門(mén)檻。而在供給端方面，房企仍難解資金的壓力。

　　來(lái)自同策咨詢(xún)研究院的數據顯示，今年5月，重點(diǎn)監測的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來(lái)的新低。

　　證監會(huì )6月11日披露的文件顯示，中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開(kāi)發(fā)行融資計劃已被中止。今年以來(lái)，已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng )展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行被中止。

　　在海外融資方面，國家發(fā)改委有關(guān)負責人指出，將規范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營(yíng)資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　今年也許是房企資金在最近四年來(lái)壓力最大的一年。據Wind資訊統計，今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規模為564.75億元左右，2019年、2020年到期規模更是超過(guò)千億元，分別達1436.95億元和1007.03億元。

　　有業(yè)內人士表示，部分負債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險，成為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來(lái)源。該業(yè)內人士建議，房企應加快去庫存的節奏，加快銷(xiāo)售回籠資金，加速周轉，改善現金流，恢復部分內源融資能力。另外，房企還應減少盲目拿地行為，量入為出。下半年，在大的經(jīng)濟環(huán)境影響下，資金收緊的趨勢難改。（梁倩 路彤）

　　轉自：中國商報
 

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