樓市調控繼續收緊 房企資金壓力凸顯忙“自救”

　　全國率先取消“限購”的呼和浩特市，又成為這一輪房地產(chǎn)調控中首個(gè)喊出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施”的城市。對此，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌表示，一些過(guò)去庫存量較大的城市和部分三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策的背景下，或將有更多城市跟進(jìn)退出去庫存政策。

　　如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已正式踏入“金九銀十”的傳統旺季。但自今年下半年以來(lái)，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調控政策一直在不斷收緊。受此影響，近段時(shí)間以來(lái)，全國土地流拍頻現，房企資金壓力凸顯，紛紛通過(guò)“裁員”“降負債率”等措施來(lái)“自救”。

　　調控再現新提法

　　來(lái)自呼和浩特市房管局的消息顯示，近期，呼和浩特市多次召開(kāi)市長(cháng)辦公會(huì )，把“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”作為房地產(chǎn)調控的總體目標，擬采取多項措施調控房?jì)r(jià)，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中，“全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施”的表述是自2016年開(kāi)始的本輪調控中首次見(jiàn)于地方的公開(kāi)表述，因而受到了廣泛關(guān)注。

　　除了上述措施外，其他措施還包括加快解決房地產(chǎn)項目遺留問(wèn)題、加大房地產(chǎn)供應量和加大整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序力度三個(gè)方面。

　　“很多城市實(shí)質(zhì)上都已經(jīng)進(jìn)入了補庫存階段，呼和浩特是其中的一個(gè)典型。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，像東北、山西、四川、寧夏等?。▍^、市）未來(lái)房?jì)r(jià)也會(huì )上漲，部分去庫存的政策會(huì )減少，相對應的則會(huì )增加很多補庫存的政策，包括積極供地和進(jìn)行限購等措施都會(huì )出臺。

　　“實(shí)際上，呼和浩特市的調控措施已在醞釀。”一位當地房企人士表示，雖然呼和浩特市內尚未有統一的限購、限價(jià)等措施出臺，但當地的部分項目已經(jīng)被政府部門(mén)要求售價(jià)必須限制在萬(wàn)元以?xún)取?/p>

　　早在2016年5月，呼和浩特市便出臺了房地產(chǎn)去庫存工作實(shí)施方案，推出了實(shí)行購房補貼、推動(dòng)回遷安置貨幣化以及放寬落戶(hù)和戶(hù)口遷移限制等多個(gè)優(yōu)惠政策。

　　多位業(yè)內人士表示，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉是呼和浩特市此次提出“全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施”的最主要原因，上述實(shí)施方案的優(yōu)惠措施也即將終結。

　　據悉，在去庫存政策利好的推動(dòng)下，呼和浩特市去庫存得以加速，尤其是自去年下半年以來(lái)，樓市持續火爆。今年1至7月，呼和浩特市商品房累計銷(xiāo)售面積達167.1萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)了40.4%；商品房累計銷(xiāo)售額為121.9億元，同比增長(cháng)了86.9%。從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，據國家統計局發(fā)布的7月數據顯示，呼和浩特市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲2.4%，同比上漲11.8%，環(huán)、同比漲幅均在70城中位列前十。

　　短期難現銷(xiāo)售高峰

　　進(jìn)入9月，也意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式步入了傳統的旺季，但業(yè)內人士卻對今年的“金九銀十”持謹慎態(tài)度。

　　事實(shí)上，自今年下半年以來(lái)，從中央到地方，對于房地產(chǎn)的調控政策一直在不斷收緊。例如，6月底住建部等七部門(mén)對北京、上海等30個(gè)城市開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專(zhuān)項行動(dòng)，行動(dòng)將持續到今年12月；7月31日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議明確提出，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲；此外，今年下半年以來(lái)，已有上海、重慶、廈門(mén)、?？?、寧波等多地發(fā)布各類(lèi)房地產(chǎn)調控升級政策。

　　業(yè)內人士認為，此次住建部等七部門(mén)實(shí)施的專(zhuān)項行動(dòng)意在形成高壓態(tài)勢、建立長(cháng)效監管機制。同時(shí)，客觀(guān)上將短期目標對準了今年的“金九銀十”，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多以來(lái)的調整，預計年內“金九銀十”行情將很難出現。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹此前也表示，種種跡象表明，未來(lái)政策層面對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊有進(jìn)一步加碼的趨勢，而這無(wú)疑會(huì )對房?jì)r(jià)形成一定的制約。

　　房企開(kāi)始“自救”

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)調控步入深水區，尤其是今年下半年以來(lái)，全國土地流拍明顯增加，土地溢價(jià)率也隨之下行，調控政策顯現出了成效。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度進(jìn)一步提升。在密集發(fā)債的同時(shí)，部分房企甚至開(kāi)始“裁員瘦身”，并主動(dòng)降低負債率，行業(yè)步入“調整進(jìn)行時(shí)”。

　　在行業(yè)壓力面前，多家房企先后被曝光了裁員事件。近日，包括泰禾集團、綠地集團、華夏幸福、長(cháng)江實(shí)業(yè)上海公司等接連推出了部分地區的“瘦身”計劃。而這場(chǎng)“名義上不會(huì )大張旗鼓，實(shí)際上數量可觀(guān)”的“人才調整”正在逐漸蔓延且持續深入。

　　“我們的裁員比例可能都不止30%，據說(shuō)我們（投資拓展）中心會(huì )裁掉2/3。”某房企內部人士何晴表示。自公司透露了裁員的消息后，何晴近日來(lái)異常焦慮。因為她發(fā)現，在裁員的大背景之下，房地產(chǎn)全行業(yè)均面臨人才過(guò)剩的現象。

　　新城控股副總裁歐陽(yáng)捷對此表示：“在市場(chǎng)擴張時(shí)，企業(yè)拓展區域擴張、人員擴張、財務(wù)擴張；市場(chǎng)受限時(shí)，企業(yè)收縮項目拓展、人員規模、債務(wù)負擔。目前市場(chǎng)分化極為嚴重，在一些較好的區域市場(chǎng)，企業(yè)可能還在繼續擴張，但在調控嚴格的一二線(xiàn)城市及周邊地區，量縮價(jià)穩，固守在這樣的區域只能采取收縮戰略。”

　　同策研究院總監張宏偉表示：“裁員只是初步表現，接下來(lái)就是市場(chǎng)深度調整了，市場(chǎng)會(huì )出現大范圍的降價(jià)。這極有可能會(huì )從過(guò)去房?jì)r(jià)上漲比較快且幅度較高的城市率先開(kāi)始，然后蔓延到全國一二線(xiàn)城市。”

　　在人事調整的同時(shí)，面對整體環(huán)境的變化，不少地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始主動(dòng)降低負債率。

　　近日，中國恒大發(fā)布的半年報中提出，今年上半年，公司凈負債率從去年年末的184%大幅下降到130%以下，降幅達三成。據悉，恒大今年年初公布了新戰略——要堅定不移地實(shí)施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，核心是大幅降低負債率。此外，據融信中國、中駿置業(yè)最新發(fā)布的半年報顯示，兩家公司的凈負債率均有所下降。其中，融信中國凈負債率下降了19%、中駿置業(yè)凈負債率下降了2%。

　　泰禾集團日前公布的半年報也顯示，公司短期債務(wù)與一年內到期的非流動(dòng)負債之和為556.4億元，占全部有息負債的37.84%，債務(wù)融資期間結構安排較為合理。截至上半年，凈負債率為371.1%，較去年末降低了102.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，上半年也有不少龍頭房企的凈負債率出現了上揚。例如，一向穩健經(jīng)營(yíng)的萬(wàn)科凈負債率為32.7%，較去年底的8.8%有大幅上升，但仍處于行業(yè)低位。同時(shí)，碧桂園、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團、藍光發(fā)展等均出現了凈負債率上升的情況。其中，碧桂園上半年凈負債率為59%，相較2017年的56.9%有微升；保利地產(chǎn)凈負債率為93.26%，較去年末擴大了7個(gè)百分點(diǎn)。

　　對于上述現象，嚴躍進(jìn)表示，凈負債率上升、經(jīng)營(yíng)性現金流下降說(shuō)明企業(yè)的支出變多、回款變慢，融資惡化，負債壓力增加了。

　　香港地產(chǎn)基金研究人士黃立沖表示，限售、限價(jià)、限購等政策導致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性大幅下滑。同時(shí)，融資端持續收緊，比如順應上半年降杠桿的趨勢，銀行對房地產(chǎn)的貸款持續收緊，停止了許多房企發(fā)債，行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流急速惡化是普遍趨勢。

　　嚴躍進(jìn)還表示，在當前資金面收緊的情況下，房企應適當壓縮債務(wù)，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)或者入股等方式降低負債的壓力。（宋興國杜雨萌）

　　轉自：中國商報

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