多地個(gè)人房貸利率出現下調

　　業(yè)內人士認為，未來(lái)房地產(chǎn)信貸政策“放水”概率不大
 

　　“我們行的個(gè)人住房按揭貸款(個(gè)人房貸)利率已經(jīng)下調。”某股份行深圳地區支行負責人說(shuō)。
 

　　中國證券報記者近日走訪(fǎng)北京、上海、深圳、南昌等地銀行時(shí)發(fā)現，2019年農歷春節后多地個(gè)人房貸利率有所松動(dòng)。進(jìn)入3月，部分城市首套個(gè)人房貸利率上浮幅度重回5%之內，二套改善型住房貸款利率也相應下調。
 

　　業(yè)內人士表示，在今年流動(dòng)性充裕的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量向來(lái)較優(yōu)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)料更受銀行青睞，預計房貸利率后續仍有下調空間。但房地產(chǎn)信貸政策“放水”概率不大，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是監管部門(mén)盯防的重中之重。
 

　　批貸流程明顯加快
 

　　中國證券報記者日前就首套房、二套房個(gè)人房貸政策走訪(fǎng)了北京、深圳等地四大國有銀行及多家股份制銀行、城商行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)部門(mén)。
 

　　目前北京地區首套房個(gè)人房貸利率普遍執行基準利率上浮10%，二套房利率普遍執行基準利率上浮20%，此前最高分別上浮20%和30%。記者從21世紀不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員處了解到，北京地區個(gè)別城商行的二套房貸款利率最低可執行基準利率上浮15%；個(gè)別外資銀行首套房貸款利率最低可執行基準利率上浮5%，二套房利率最低為基準利率上浮10%。但外資銀行對貸款申請人及房屋本身的審核門(mén)檻都較高。
 

　　上海地區首套房個(gè)人房貸款利率為一線(xiàn)城市最低，四家國有大行和招行等股份制銀行的首套房個(gè)人房貸利率最低可執行基準利率九五折優(yōu)惠。民生銀行首套房個(gè)人房貸利率執行基準利率。
 

　　深圳地區個(gè)人房貸利率上周再次下調。民生銀行深圳地區個(gè)貸業(yè)務(wù)員告訴中國證券報記者，約從8日開(kāi)始，深圳各大銀行陸續下調個(gè)人房貸利率，該行也跟進(jìn)做出調整：目前首套房個(gè)人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個(gè)人房貸利率最低為基準利率上浮10%，此前分別上浮10%和20%。
 

　　除了一線(xiàn)城市有所調整，南昌、南京等部分二三線(xiàn)城市個(gè)人房貸利率也在下調。某股份制銀行南昌地區支行行長(cháng)告訴記者：“此前我們首套房個(gè)人房貸利率上浮超過(guò)20%，目前調整至上浮10%-15%。”
 

　　個(gè)人房貸利率調整，購房者的觀(guān)感最為直接。深圳地區購房者王女士對中國證券報記者表示：“我是剛需購房，提交貸款申請時(shí)沒(méi)想那么多。但貸款審批后發(fā)現房貸利率從原本以為的上浮10%，變?yōu)樯细?%，還是很讓人驚喜。”王女士算了一筆賬，自己25年期的貸款(等額本息計算)，利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬(wàn)元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬(wàn)元，前后相差近10萬(wàn)元。
 

　　除利率下調，銀行審核批貸流程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢(xún)鏈家、我愛(ài)我家等房地產(chǎn)中介人員時(shí)獲悉，目前北京地區貸款審批在資料齊全的條件下至多需要5個(gè)工作日。房屋過(guò)戶(hù)完成后，抵押登記工作一般需要5個(gè)工作日，而在抵押完成后的5-10個(gè)工作日即可放款到賬。從抵押登記到放款只需20天至30天。
 

　　房貸利率上浮空間收窄
 

　　從2018年末開(kāi)始，個(gè)人房貸利率下行就漸成趨勢。融360大數據研究院監測數據顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當于基準利率1.149倍，環(huán)比下降0.53%(3BP)；同比上升3.11%(17BP)。2月利率下調銀行數量44家，較上月增加10家，首套房平均利率連續3個(gè)月下降，未來(lái)整體利率有望繼續下行。2月全國首套房平均利率最低的前十個(gè)城市分別為上海(5.06%)、廈門(mén)(5.36%)、大連(5.36%)、北京(5.43%)、深圳(5.46%)、福州(5.46%)、太原(5.47%)、烏魯木齊(5.47%)、天津(5.46%)、廣州(5.55%)。
 

　　“個(gè)人房貸的資產(chǎn)質(zhì)量向來(lái)較優(yōu)，接下來(lái)我們分行會(huì )擇優(yōu)、擇機加大投放力度。一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)抗跌，總行給額度也比較大方。”某國有大行深圳分行相關(guān)負責人告訴中國證券報記者。中國人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(cháng)董希淼預計，個(gè)人房貸利率后續仍將下調，更大范圍首套房貸利率執行基準利率甚至打折值得期待。個(gè)人房貸利率的上浮空間正在變窄：一方面，自2018年央行定向降準、全面降準措施落地后，2019年流動(dòng)性合理充裕，銀行手頭資金充足。這種情況下銀行下調房貸利率，屬正常操作；另一方面，當前銀行風(fēng)險偏好仍低，個(gè)人房貸尤其是首套房房貸不良率的歷史表現較好，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以低利率政策加大投放很正常。
 

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青表示，近期信貸利率整體下行，是房貸利率連續回落的主要原因。2018年以來(lái)，央行著(zhù)力推動(dòng)“寬貨幣”向“寬信用”傳導，引導長(cháng)端利率適度下行。“寬信用”效應不可避免地向房地產(chǎn)領(lǐng)域外溢，推動(dòng)全國首套房貸款利率從2018年11月的階段高點(diǎn)小幅回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。
 

　　“歷史上看，房貸利率運行趨勢一旦形成，通常會(huì )持續一段時(shí)期，接下來(lái)幾個(gè)月房貸利率下行趨勢仍會(huì )延續。不過(guò)，考慮到當前‘寬信用’主要針對民營(yíng)、小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟，房地產(chǎn)是抑制泡沫、防范風(fēng)險的重點(diǎn)領(lǐng)域，未來(lái)房貸利率下降勢頭會(huì )比較緩和。”王青說(shuō)，在房地產(chǎn)調控因城施策背景下，對房貸利率下調的監管標準也會(huì )有所不同，近期不同城市房貸利率松動(dòng)幅度會(huì )出現一定差異。
 

　　銀行應審慎經(jīng)營(yíng)個(gè)貸業(yè)務(wù)
 

　　作為樓市調控關(guān)鍵政策之一的房貸政策出現變化，是否意味著(zhù)政策“放水”？分析人士認為，不能將其認定為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控放松的信號，這背后有資金面寬松、房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)旺季、銀行競爭等多方面因素。
 

　　銀保監會(huì )副主席王兆星此前明確表態(tài)，銀保監會(huì )今年繼續緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續實(shí)行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開(kāi)發(fā)和個(gè)人貸款，防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現大的問(wèn)題。
 

　　董希淼認為，個(gè)人住房貸款政策取向，今年難有根本性變化。在政策框架之內的房貸利率調整應由商業(yè)銀行決定。但要看到，近年來(lái)我國家庭部門(mén)杠桿率上升較快，潛在風(fēng)險不斷累積。在近來(lái)流動(dòng)性較為充裕、負債成本有所下降的情況下，商業(yè)銀行應保持清醒認識，審慎經(jīng)營(yíng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，不向市場(chǎng)發(fā)出錯誤信號。這既是防控自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的需要，也有利于穩定家庭部門(mén)杠桿、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
 

　　董希淼預計，2019年商業(yè)銀行住房信貸政策的差別化會(huì )更精準、充分。差別化政策體現在：一是需求端，對不同購房需求區別對待。我國城鎮化將持續較長(cháng)時(shí)間，不少居民特別是中小城市居民較強的購房需求未得到有效滿(mǎn)足。應區分不同客戶(hù)，合理滿(mǎn)足自住型和改善型購房需求，堅決抑制投資性、投機性購房需求。同時(shí)，要加快金融產(chǎn)品創(chuàng )新步伐，加大對住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)。二是從區域看，應堅持因城施策。對于部分房?jì)r(jià)過(guò)熱城市，整體上應繼續嚴格控制貸款總量，主動(dòng)上調貸款利率，適當收緊貸款條件。對部分房地產(chǎn)庫存量較高的三四線(xiàn)城市，商業(yè)銀行可在風(fēng)險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適度加大支持力度，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫存”。(陳瑩瑩 )
 

　　轉自：中國證券報
 

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