進(jìn)入2017年以來(lái)，受到預售價(jià)格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場(chǎng)的供應熱點(diǎn)降入年度新低。
根據亞豪機構統計數據顯示，2017年以來(lái)，在北京新建住宅市場(chǎng)，月度開(kāi)盤(pán)項目數量?jì)H在10個(gè)左右，最少的10月份僅5個(gè)項目入市，到了年底這一情況也并未改善，12月份仍將以10個(gè)項目的入市量收官，全年供應市場(chǎng)冷淡。
值得關(guān)注的是，多個(gè)總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元，甚至總價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)元的豪宅項目相關(guān)負責人向《證券日報》記者表示，在今年的購房客戶(hù)中，80后財富新貴買(mǎi)家越來(lái)越多，甚至90后“創(chuàng )二代”也成為高端項目的重要客戶(hù)來(lái)源。
另有麥田房產(chǎn)向《證券日報》提供的統計數據顯示，在北京二手高價(jià)盤(pán)市場(chǎng)，80后買(mǎi)家也在攀升。據麥田房產(chǎn)統計，最近一年，在總價(jià)2000萬(wàn)元以上二手豪宅成交中，70后占30%，80后占39.2%，90后占10.8%。
種種跡象表明，80后正成為高端市場(chǎng)的主流買(mǎi)家，甚至90后也是新興的豪宅購買(mǎi)力。
改善需求主導新房市場(chǎng)
根據亞豪機構統計數據顯示，12月份，北京商品住宅市場(chǎng)預計將有10個(gè)項目入市銷(xiāo)售，其中僅有一個(gè)是純新盤(pán)。
《證券日報》記者注意到，在12月份即將入市的10個(gè)項目中，有5個(gè)別墅項目，也有預售單價(jià)高達10萬(wàn)元/平方米的高端住宅，有90平方米以下戶(hù)型房源的項目?jì)H有2個(gè)。
“在目前12月份預計入市項目當中，仍以大戶(hù)型產(chǎn)品占據主導，全部為中小戶(hù)型的僅中海國際城一個(gè)項目，另外除華瞰?墨園、京投發(fā)展?公園悅府兩個(gè)項目當中有部分中小戶(hù)型產(chǎn)品外，其他項目均僅提供117平方米-646平方米的大戶(hù)型產(chǎn)品。”亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅表示，目前市場(chǎng)當中在售的商品住宅項目多為改善型產(chǎn)品，因此以中大戶(hù)型為主，這也是今年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。
據地產(chǎn)機構最新統計，今年1月份-10月份，北京別墅市場(chǎng)總成交4028套，在歷史成交排名中，這一成績(jì)僅次于2016年。同期普通住宅成交13000套，別墅占商品住宅成交總量的23%，而從2006年開(kāi)始，這一比例數據從未超過(guò)10%，可見(jiàn)今年別墅市場(chǎng)之熱。
高端項目銷(xiāo)售額占比提高的背后，不乏得益于別墅客群受調控政策影響較小，以及別墅功能空間對改善需求吸引力更大的原因。
不過(guò)，郭毅認為，隨著(zhù)土地出讓環(huán)節便已限定“9070”戶(hù)型產(chǎn)品的商品房大量上市，明年新房市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化的現象就此打破，供應結構也將因此發(fā)生逆轉，中小戶(hù)型將再度成為市場(chǎng)主力。與此同時(shí)，由于限房?jì)r(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，而大戶(hù)型的高端改善產(chǎn)品則因后續供給乏力，稀缺性特點(diǎn)不斷強化，市場(chǎng)需求將逐步回暖。
80后買(mǎi)“高性?xún)r(jià)比”豪宅
事實(shí)上，受到限價(jià)政策的影響，今年一些原本預計銷(xiāo)售“10萬(wàn)元+”的項目紛紛“降格”入市，這些“高性?xún)r(jià)比”的高端項目已經(jīng)受到了80后財富新貴和財富階層的青睞。
“在我們已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房源中，多數購房者是偏年輕化的客群。”今年在售的魯能釣魚(yú)臺美高梅別墅項目相關(guān)負責人接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前項目在售的內城別墅，單套總價(jià)達5000萬(wàn)元以上，因地處與三元橋商圈同等的新“國門(mén)區”，“三環(huán)+別墅”組合，雙拼別墅業(yè)態(tài)卻有立體四合院的內城別墅形態(tài)功能等優(yōu)勢，吸引了大量企業(yè)家等財富階層。
據該負責人透露，魯能釣魚(yú)臺美高梅別墅項目總計僅46套，預計未來(lái)入市的房源單套總價(jià)均超過(guò)6000萬(wàn)元。
無(wú)獨有偶，位于一號別墅區孫河板塊的龍湖景粼原著(zhù)項目相關(guān)負責人向《證券日報》記者表示，目前項目類(lèi)別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)的主要客戶(hù)年齡在36歲-40歲之間，其中不乏80后身影。
據記者了解，該項目為龍湖最新一代原著(zhù)系產(chǎn)品，由獨棟別墅、雙拼、疊拼和洋房等產(chǎn)品業(yè)態(tài)組成。接下來(lái)將向市場(chǎng)推出132平方米的墅區洋房50套，總價(jià)約1000萬(wàn)元，主力客戶(hù)年齡在31-35歲之間，多是來(lái)自望京、朝陽(yáng)公園和國貿附近的客群。
值得一提的是，在2017年1月份-11月份北京“普宅+別墅”新建住宅項目銷(xiāo)售榜上，龍湖景粼原著(zhù)項目位列第三位，為北京朝陽(yáng)區別墅銷(xiāo)售冠軍，銷(xiāo)售額已達39億元，其中別墅產(chǎn)品成交金額占一大半，約為25億元，全項目成交均價(jià)接近8.1萬(wàn)元/平方米。
事實(shí)上，在今年出爐的新版城市總規中，別墅類(lèi)項目已然臨近“斷供”邊緣。按規劃，未來(lái)5年改善型住宅占比將大為縮水。根據規劃內容推算，未來(lái)北京供應的每10套住宅中，僅有一套是90平方米以上的改善型住宅。
“從今年出讓的住宅用地絕大多數設定限售價(jià)格來(lái)看，自明年年初開(kāi)始，限房?jì)r(jià)商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場(chǎng)增量供應的中堅力量。”另有市場(chǎng)人士向本報記者稱(chēng)，屆時(shí)，改善型住宅供應將減少，未來(lái)，市場(chǎng)上可供改善性客群購買(mǎi)的新建住宅可選量將逐漸緊縮。鑒于此，80后財富新貴當下出手買(mǎi)“高性?xún)r(jià)比”豪宅也就不難理解了，因為當下或是改善性客群出手的好時(shí)機。（記者王麗新）
轉自：證券日報
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